집주인(임대인) 변경시 대처방법

안녕하세요
도리부동산입니다 

오늘은 전세나 월세를 살고 있는데 갑자기 임대인이 변경되는 경우가 있습니다
이런경우 우리는 어떻게 대처를해야할지에 대해서 정리해보겠습니다

현재 여러분들이 전세나 월세를 거주하고 있다면 집주인에게 다음과 같은 전화를 받을수 있습니다 
집주인으로부터 전화를 받았을 때 "집주인이 변경 될 예정이다"  라는 
전화를 받게 되거나 앞으로 이런 전화를 받게되는 일이 생길 수가 있어요 

전세나 월세로 거주 중인데 갑자기 새로운 집주인으로 변경될 예정이라는 연락을 받았을 때 
세입자는 어떻게 대처를 해야할까요?  세입자는 아무것도 할수 없을까요?
아닙니다.  세입자도 새로운 집주인을 거부할 수 있는 권리가 있어요 
이것은 임차권 승계거부 라고 하는데 내가 집 주인이 바뀌는 시점에 
새로운 집주인과의 계약이 이어지는 것을 거부하고 보증금을 반환 받아서 이사를 할 수 있습니다
임차권 승계 거부의 실행방법은 이전 집주인에게 승계를 거부하겠다고 통보를해서 보증금을 반환 받으실 수 있습니다
집주인이 바뀐다고해서 임차권 승계 거부를 통지하고 세입자분들이 이사를 가는 경우는 현실적으로 쉽지는 않습니다

그럼 가장 중요한 나의 보증금은 안전한가가 세입자분들이 가장 궁금해하시는 내용일 겁니다
집 주인이 바뀌었다고 하면 보증금의 반환은 새로 변경된 집주인에게 요구를 하시면 됩니다
집은 매매가 이루어진다면 매도인(기존 집주인)은 매수인(새로운 집주인)에게 모든 권리의무를 승계를 해주게되어있어요
이러한 이유로 새로운 집주인은 보증금의 반한의무까지도 당연히 승계를 받는 사항이기 때문에
세입자는 퇴거를 원하는 경우에는 보증금 반환요구는 새로운 집주인에게 하시면 됩니다
하지만 보통은 계속 살기를 원하죠. 중간에 옮기기가 쉽지가 않는게 현실입니다
그래서 계속 살기를 원하는데 새로운 집주인과 계약서를 새로 써야하는지에 대한 궁금증도 생길 수 있어요
결론부터 먼저 말하면 새로운 계약서는 다시 작성하지 않아도 됩니다
계약서 새로 작성하지말고 기존의 계약서를 잘 보관하도록 하세요

왜냐하면 위에서 언급했듯이 모든 권리와 의무는 새로운 집주인에게 모두 승계되기 때문이에요
그렇기 때문에 새로운 계약서는 굳이 다시 안 쓰셔도 상관없어요. 
하지만 필요하시면 다시 작성도 가능해요
만약 새롭게 계약서를 작성하였다면 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받으시면 안되요 (이거 매우 중요합니다)

기존의 계약서와 현재의 계약서 두개를 같이 보관을 잘 해주셔야 됩니다
혹시나 집주인이 변경되는 경우에 계약서의 주요 내용이 변경되는 경우가 있을 수 있어요

예를 들면 전세의 경우 에 보증금이 올라가는 경우가 있어요 
보증금이 오르면 계약서를 어떻게 다시 작성해야 되는지 궁금하실 거에요
이럴 때는 증액되는 보증금액만큼만 계약서를 별도로 작성하시면됩니다
예를 들어보면 3억짜리 전세계약이었는데 8000만원을 증액하기로 합의를 했다고 치면
3억 8000만원의 계약서를 다시 작성하는 것이 아닌
8000만원의 증액된 금액에 대한 계약서만 별도로 작성해주셔야 되구요 

다시 작성된 8000만원 증액 계약서의 작성이 끝나면 
확정일자를 별도로 받아서 기존 3억짜리 계약서와 8000만원짜리 계약서를 같이 보관을 하셔야합니다

그리고 추가적으로 해야되는 부분이 꼭 하나가 있습니다
보증보험에 가입한 이력이 있으신 분들은 보증보험 회사에 주인변경이 되었다고 꼭 통보를 해주셔야 하고
보증보험에 가입안된 분들은 보증보험에 가입하시는 것이 좋을 것 같아요

그리고 내가 전세자금 대출이나 보증금 대출을 이용하고 있다면
해당 대출을 받은 은행에게도 집주인의 변경사실을 똑같이 통보해주는것이 중요합니다

그리고 가장 중요한 절대로 해서는 안되는 행동이에요
이것은 깡통전세 사기에서도 많이 악용되는 내용이니까 주의깊게 보시구요
주인이 변경되는 것을 이유로 세입자에게 잠깐 전출햇다가 다시 전입해주면 안되겠냐고 말을 하는분들이 있어요
집주인은 세입자에게 단순한 절차상의 내용이니까 크게 문제가 없다는 듯이
전입신고를 잠시만 다른데로 옮겼다가 다시 전입신고를 하면된다는 식으로 가볍게 말을 하는데요
굉장히 잘못된 방식이에요

세입자 입장에서는 내가 거주하는 기간 동안에는 전입신고를 퇴거일까지 유지를 해야됩니다
이것이 바로 대항력이라고 말하며 보증금을 돌려받을 수 있는 필수적인 요건인거에요
이 대항력이 상실되면 중요한 보증금의 회수가 문제가 될 소지가 있기 때문에 꼭 퇴거일까지 전입신고는 꼭 유지하시기를 당부드려요

이렇게 집주인이 변경되었을 때 당황하지 마시고
내가 할 수 있는 권리와 반드시 해야하는 것 
그리고 절대로 해서는 안되는 것을 설명했으니 잘 숙지 하셨다가 혹시나 내가 집주인의 바뀐다는 연락을 받게 되더라도 
말씀드린 부분들을 잘 챙기셔서 안전하게 임대차 계약을 유지하시기를 바랄게요


읽어주셔서 감사합니다