전세사기에 대처하는 방법을 소개합니다.

안녕하세요 
지난 몇달간에 유튜브에 많은분들이 올려둔 여러 영상중에 전세 사기 사건에 대해서 많이들 보시는 편인데요
사람들이 그 영상이나 자료를 많이 보시면서 많은 분들이 사소한 것 때문에 보증금을 날릴 상황이라는 댓글도 많이봤었어요
여러 피해사례에 대한 글이나 영상은 많은데 대처 방법에 대해서 정리해놓은 글들이 없어서 조금 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 
보증금을 지키기 위해서 해야할 일 5가지 정도를 알아볼게요

최대한 쉽게 설명을 하고 모두 한번씩은 참고해보시면 좋을 것 같습니다. 
알려드린 내용으로 확실하게 개념을 잡으시고 여러분들 모두 손해 보시는 일이 없기를 바라겠습니다
아파트, 빌라, 오피스텔 등을 전세 구하실 때 당연히 매매가격 보다 낮은 전셋집을 찾아야 되는데요
이 전세가 찾기 힘들수도 있지만 그래도 마음에 드는 전셋집을 찾아서 계약을 한다면 꼭 해야할 일입니다

 

첫번째, 전세계약을 진행할 때 나의 전세보증금이 무조건 권리 1순위가 되도록 이 특약사항 넣어주셔야 돼요 전세계약을 하는집에 근저당권이나 기타 권리가 있다면 이 전세계약 잠금시까지 그 권리를 전부 말소 한다는 특약을 넣어서  내 보증금이 1순위가 될 수 있도록 해주시구요 추가로 전세권 설정등기가 필요하신 분들은  계약할 때 전세권 설정 등기를 해달라고 집주인에게 요구를 해서 특약사항 넣어 주셔야 됩니다 이 특약사항을 넣지 않고 잔금까지 보내고 나서 집주인한테 해달라고 하면  귀찮아서 안해주는 경우가 많으니까 이렇게 계약 할 때 미리 집주인한테 이 전세권 설정 등기에 필요한 서류를  잔금 지급할 때 받아서 직접 신청을 하거나 법무사를 통해서 하시면 됩니다.  그리고 요즘은 전세 보증보험 정말 많이 하시는 편이잖아요 이제는 필수가 되었지만 이 전세 보증보험을 꼭 가입하실 분들은 전세계약서 작성할 때 특약사항에 이렇게 요구하세요  "이 계약 후 전세 보증 보험 가입이 안될시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환하기로 함'  이렇게 특약사항을 넣어 주시면 나중에 전세 보증보험 가입이 거절되더라도 이 계약금을 돌려 받아서  다른 집을 알아 보시면 되니까 참고하시구요

 

두번째,  잔금지급 즉시 임대보증금을 1순위로 만들어야 됩니다 잠금을 지급하는 당시에 전셋집에 전입 신고하고 이사,  점유 하시면서 이 계약서에 확정일자를 받으시면 되는데 많은 분들이 전입신고를 뭐 미리 할수 없냐고 궁금해 하시는데 전셋집에 집주인이 살고 있거나 기존 임차인이 살고 있으면  그 사람들도 전입 신고를 해 놨으니까 중복으로 는 할 수 없구요 비어 있는 집이라면 집주인한테 동의를 얻어서 잠금 전에 전입신고를 할 수도 있는데  대부분 집주인이 안된다고 하는 경우가 많아요 그리고 이사를 나중에 들어가신다면 잠금 치루면서 집 비밀번호 바꾸시고 밥솥,  신발 정도 등을 가져다두시면 되구요 이제부터가 중요한 내용인데 우리가 전입신고와 확정일자를 왜 할까요?  간단히 설명해보자면 전셋집의 등기부등본에 내가 1순위로 전입신고를 하고 이사를 하게되면  이 대항력이라는게 생기는데 이름이 강력해 보이는 데 쉽게 얘기하자면 집주인이 만약에 바뀌거나 이 전셋집이 경매에 넘어갔을 때  이집을 낙찰받은 낙찰자한테 내 보증금을 전부 돌려주기 전까지는 이 집에서 못나가준다고 대응하면서  큰소리를 칠 수 있는 아주 강력한 힘을 대항력이라고 보시면 되구요 이사와 전입신고를 하면서 대항력을 갖춰두고 추가로 계약서에 확정일자를 받아두면 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 낙찰대금의 한도내에서 배당을 받을 수 있는 우선변제권이라는게 생기는데요 예를 들면 빌라의 시세가 3억 정도되는 집에 갑이 3억으로 전세계약을 하고 21 년 8월 1일 날 잠금 치루고 들어갔어요  그런데 알고 보니까 이 한 달쯤 후인 21년9월 1일에 집주인이 을에게  2억원을 빌리면서 근저당권을 설정해주었는데  시간이 지나도 집주인이 돈을 갚지 않아서  을이 이 집을 경매로 넘겼어요 이 을이 경매 신청을 해서 넘어갔는데 시세가 4억원 정도 되는 집인데 다른 사람이 3억 6천만원에 낙찰을 받았어요  그럼 갑은 21년 9월 1일날 설정된 을의 근저당권의 설정일보다 앞서서 전입 신고 및 이사를 하고 추가로 확정일자까지 받아두어서 취득한 이 우선변제권으로 낙찰 대금 3억 6천만원에서 뭐 경매 비용이나 일부를 뺀 금액이 약 3억 5천정도라면  보증금 3억원을 1순위로 배당을 받을 수가 있고 나머지 금액 5,000 은 두번째 순위인 을이 배당을 받게됩니다.  확정일자를 받으면 우선 변제의 효력은 다음날 0시부터 발생한다는 건 참고하시구요 그런데 이 전입 신고는 대항력과 우선변제권의 필수요건이니까 꼭 하셔야 됩니다.  근데 요즘 여러 개인사정때문에 전입신고를 못하시는 분들이 많으시죠 이럴 때는 잠금을 지급하면 즉시, 무조건 1순위로 전세권 설정 등기를 하시는 방법도 있습니다.  이 전세권 설정을 하게되면  전입신고와 확정일자를 받지 않아도 우선변제권이 발생되어서 아까처럼 이 경매에서 보증금을 배당받을 수가 있습니다 계약할 때 특별히 전세권설정을 요구하셔야 집주인이 잠금을 받을 때 필요서류를 주는편이기 때문에 미리 말해야합니다 이 전세권 설정할 때는 전세금액마다 다르지만 약간의 비용이 발생하니까 참고하시고  잠금을 치르고 전입신고, 확정일자 받아서 살다가 잠깐 다른데로 전입을 하면서 기존집에 전입을 빼는 경우가 생겨도  돈 아까워하지 마시고 전입을 빼는 날 전세권 설정 등기를 하셔야 되요 이럴 때도 미리 집주인한테 전세권 설정을 해 달라고 부탁을 하셔야 되고  잠깐 전입을 비워둔 사이에 다른 권리가 들어오면 큰일 날 수가 있고  사람들은 모르는거니까 꼭 이렇게 기억을 하시고요

세번째,  전세 계약기간이 만료되어서 연장을 하지 않고 나갈때입니다 전세계약 만료되기 2개월 전까지 집주인에게 문자나 전화 통화로 계약 연장을 하지 않는다고  확실한 의사표시를 해주셔야 되는데요 예를 들어서 "어디 아파트 몇 동, 몇 호 세입자인데 다른 집으로 이사를 가기 위해서 계약을 한 상황이니  집 전세계약을 연장하지 않고 전세계약 만료일 오전까지 이사를 나갈테니 동시에 보증금을 반환해주시기 바랍니다" 이런식으로 문자나 통화를 하시면 되는데 통화를 했을 경우에 녹음을해서 꼭 증거를 남겨 놓으시거나  추가로 이 계약연장을 하지 않겠다는 내용을 적은 내용증명을 발송 하셔도 좋은데  내용은 인터넷을 찾아도 나오니까 참고 하시거나 근처 법무사나 법률사무소 등을 통해서 약간의 비용을 지불하고 보내주셔도 됩니다

네번째, 전세 계약이 만료가 됐는데 이 집주인이 연락이 잘 안되거나 아니면  이 집주인이 다른 세입자를 구할 때까지 기다려달라고 또는 뭐 집값이 떨어져서 이전에 가격으로 다른 세입자를 못 구해서  돈없다고 배째라고 나오는 경우가 많은데 그 중에서도 다른 세입자를 구할 때까지 기다리라는 경우가 가장 흔한 경우입니다.  사실 말이 안되고 이 계약기간이 종료되는 날 보증금은 무조건 돌려 줘야 되는게 맞습니다. 집주인이 법적으로 근거가 없는 소리를 하는 건데 세입자 입장에서는 뭐 싸워서 좋을 게 없으니까 수련하는 마음으로  참고 기다리시는 분들이 많죠 이럴 때는 가입해둔 전세보증보험을 활용해서 보증금을 돌려받고 나가시면 되는데요  그런데 만약에 이 전세보증보험가입을 안 했다면 얘기는 달라지고  이 외로운 싸움을 준비하셔야 되는데 법원에 지급명령 신청을 하거나 전세금 반환청구 소송을 하시면 되는데  소송이라고해서 엄청 복잡하고 그럴꺼 같은데 시간이 좀 걸릴 뿐이지 사실 별건 없어요  아주 명확한 권리 관계가 있으니까 이 세입자가 집을 심하게 파손했다거나 특별한 경우가 아니라면  당연히 세입자가 이 재판에서 승소를 할 수 밖에 없는데요  이렇게 재판이 확정이되면 이 집을 강제경매 신청을해서 내 보증금을 배당 받고 나가시면 되는데  여기서 주의할 점이 하나 있습니다.  전세계약이 만료되고 나서 이렇게 소송 하는 동안  다른 집으로 이사를 가서 전입신고를 빼야 되는 경우가 생긴다면 법원에 간단하게 임차권 등기명령을 신청하시면  며칠 뒤에 이 등기부 등본의 세입자 이름으로 임차권이 등기가 되는데 임차권 등기가 되고 나서  이사를 가거나 이 전입신고를 빼도 대항력과 우선변제권 은 그대로 유지가 되니 꼭 주의해야합니다.

추가적으로 참고할게 있는데 전세권 설정을 해둔 임차인은 이런 소송 없이 
바로 이미 경매신청을 할 수 있다는점이 차이점이니까 기억해두시면 좋습니다. 

조금이나마 읽고 도움이 되었으면 좋겠습니다. 
감사합니다.