상가 임대차보호법상의 적용대상이 아닌 상가의 경우, 적용법은 어떻게 될까?

 

결론부터 이야기하면 상가 임대차보호법 적용이 아닌 상가의 경우는 민법상의 규정을 따르게 됩니다.

예를 들어, 임대기간의 연장, 임대차 계약의 해지, 임차인의 양도권 등에 관하여는 민법에서 정한 바에 따라야 합니다.

 

이에 대한 내용을 아래에서 알려드리겠습니다.

▶상가 임대차보호법은 2018년 10월 16일에 개정되어 2020년 12월 10일부터 시행되었습니다.

이 법은 상가건물 임차인의 권리를 보호하기 위해 민법에 우선하여 적용되는 특례법입니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되는데, 임차한 상가건물의 주된 용도가 영업용이면 (일부가 다른 용도로 사용되어도) 적용됩니다.

 

하지만 이 법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아닙니다. 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에만 적용됩니다. 보증금은 월세와 함께 환산하여 계산하며, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.

단, 환산보증금이 위의 금액을 초과하더라도 일부 조항은 적용됩니다.

예를 들면, 임차인의 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수, 차임연체와 해지 등은 환산보증금과 관계없이 적용됩니다.

▶환산보증금이 상한액을 초과하는 경우에도 적용되는 규정은 다음과 같습니다.

 

- 임대차의 대항력: 사업자등록과 인도를 받은 임차인은 임대인의 권리변동에 대항할 수 있습니다.

- 임대차 갱신청구권: 임차인은 계약기간 만료 전 6개월 이내에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

- 권리금 회수: 임차인은 계약종료 후 3개월 이내에 권리금을 회수할 수 있습니다.

 

환산보증금이 상한액을 초과하는 경우에는 차임 또는 보증금의 증감청구권은 상가임대차보호법 제11조가 아니라 제10조의2에 따라 당사자간의 협의에 의해 결정됩니다. 당사자간 협의가 이루어지지 않으면 재판소에 심판을 청구할 수 있습니다.

 

환산보증금이 상한액을 초과하지 않는 경우에는 차임 또는 보증금의 증감청구권은 상가임대차보호법 제11조에 따라 연간 5%의 비율 내에서만 가능합니다.

 

환산보증금이 상한액을 초과하는지 여부를 판단하기 위해서는 임대차 계약서를 확인해야 합니다.

임대차 계약서에 보증금과 월세를 명시하고 있으면 그 금액을 바탕으로 환산보증금을 계산할 수 있습니다. 그러나 임대차 계약서가 없거나 보증금과 월세를 명시하지 않고 있으면 실제로 납부된 금액을 기준으로 환산보증금을 계산해야 합니다.

 

환산보증금은 상가임대차보호법의 적용 여부와 관련된 중요한 요소이므로, 임대인과 임차인 모두 정확하게 알고 있어야 합니다.

 

 

▶그렇다면 상가 임대차보호법 적용이 아닌 상가건물 임대차는 어떻게 되는 것일까요?

이 경우에는 민법상의 규정을 따르게 됩니다. 민법에서는 임대차계약의 기간, 해지, 연장, 양도 등에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

- 임대차계약의 기간은 당사자간에 합의한 바에 따릅니다. 당사자간에 합의하지 않은 경우에는 계속적으로 사용하는 경우 1년으로 간주합니다 (민법 제605조). - 임대인 또는 임차인은 계약기간 만료 1개월 전까지 상대방에게 통지하지 않으면 계약기간이 같은 조건으로 연장됩니다 (민법 제606조). - 임대인은 계약기간 중에 정당한 사유 없이 계약을 해지할 수 없습니다. 정당한 사유가 있는 경우에도 최소 3개월 전에 통지해야 합니다 (민법 제609조). - 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 최소 1개월 전에 통지해야 하며, 계약기간이 정해진 경우에는 임대인에게 손해배상을 해야 할 수 있습니다 (민법 제610조). - 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임대물을 전대할 수 없습니다 (민법 제611조).

 

 

이상이 상가 임대차보호법 적용이 아닌 상가건물 임대차의 경우 민법상의 규정입니다. 상가건물 임대차에 관심이 있으시다면, 계약 전에 임대차보호법의 적용 여부를 확인하고, 민법상의 규정도 숙지하시기 바랍니다. 감사합니다.