어제 발표된 1·29 공급 대책, "현실성 있나?" 회계 팀장이 분석한 숫자의 함정

"장부와 현장은 다르다" 1·29 공급 대책을 바라보는 회계 팀장의 냉정한 시선

안녕하세요, 히도리입니다!
오늘 오전 경제 뉴스 헤드라인이 온통 어제 발표된 '1·29 부동산 공급 대책'에 대한 비판과 분석으로 가득하네요. 저는 15년 차 회계 팀장으로 근무하며 수많은 사업 계획서를 검토해 왔지만, 이번 정부의 대책을 보며 가장 먼저 든 생각은 "이 계획의 '회수 기간(Payback Period)'이 너무 길다"는 것이었습니다.

오늘 1월 30일 국회와 시장 전문가들 사이에서 터져 나오는 비판의 핵심은 "핵심이 빠졌다"는 것입니다. 정부는 대규모 물량을 약속했지만, 실제 우리가 그 집에 들어가 살 수 있는 시점은 빨라야 2031년 이후라는 데이터가 나오기 시작했거든요. 숫자로 세상을 보는 저와 함께 이번 대책의 명과 암을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.

1. 5년의 공백기: 지금 당장 살 집이 없다?

회계 실무에서 가장 무서운 것이 '미스매치(Mismatch)'입니다. 이번 대책의 가장 큰 허점은 공급 시기입니다. 주요 입지의 착공 시점이 대부분 2028년 이후로 밀려 있고, 공사 기간을 고려하면 실입주는 5~6년 뒤의 이야기입니다.

• 공급 시차의 함정: 현재 서울 아파트 평균 가격이 15억 원을 넘어선 상황에서 5년 뒤의 공급은 '먼 나라 이야기'일 뿐입니다.
• 규제 완화의 부재: 민간 주도의 재개발·재건축 규제 완화가 빠진 채 공공 주도 위주로 구성되어 있어, 실질적인 '속도전'에서 밀릴 가능성이 큽니다.
• 지자체 갈등: 태릉CC나 과천 등 지역 주민과 지자체의 반발이 여전한 부지를 대책에 포함했다는 점도 리스크 요인입니다.

2. 15억 원 장벽, 누구를 위한 공급인가?

최근 제가 몸소 체감하는 현실은 훨씬 더 냉혹합니다. 가끔 머리를 식히러 나가는 물류센터 알바 현장에서 함께 땀 흘리는 청년들과 이야기해 보면, 그들에게 '청년·신혼부부 특별공급'은 다른 세상 이야기처럼 들린다고 합니다.

이미 서울 평균 집값이 15억 원을 돌파한 상황에서, 대출 규제와 소득 수준을 고려할 때 이번 공급 대책은 결국 '현금 부자들'만 접근 가능한 선별적 공급이 될 우려가 큽니다. 밤샘 알바를 하며 모은 종잣돈으로 15억 원짜리 아파트의 대출 이자를 감당할 수 있는 사람이 몇이나 될까요? 회계 팀장의 시각으로 볼 때, 이는 '자산의 양극화'를 고착화할 위험한 지표입니다.

🔎 1·29 대책 이후, 우리가 주목해야 할 변수

- 전세 시장의 불안: 매매 시장이 관망세로 돌아설수록 전세 수요는 폭증합니다. 2026년 상반기 내내 전세 가격 상승 압박은 계속될 것으로 보입니다.
- 틈새 매물 사냥: 대규모 공급 대책의 실효성에 의문이 생길 때, 오히려 입지가 탄탄한 기존 준신축이나 정비사업이 확정된 단지로 매수세가 쏠릴 수 있습니다.

3. 결론: "기다림보다 중요한 것은 '선구안'입니다"

정부의 대규모 공급 발표가 있을 때마다 시장은 흔들립니다. 하지만 숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 공사비 급등, 금리 리스크, 지자체 협의 지연이라는 세 가지 변수가 해결되지 않는 한 이번 1·29 대책도 장밋빛 청사진에 그칠 확률이 높습니다.

지금은 무작정 공급을 기다리기보다는, 내가 감당 가능한 '캐시플로우(현금 흐름)' 내에서 최선의 선택지를 찾는 공부를 해야 할 때입니다. 회사의 예산을 짤 때처럼 내 인생의 부동산 예산도 보수적으로, 그러나 기회가 왔을 땐 과감하게 집행할 준비가 되어 있어야 하죠.

오늘 이 분석이 여러분의 자산 관리에 작은 실마리가 되었으면 좋겠습니다. 혹시 관심 있는 특정 지역의 실거래가 추이나 대출 구조가 궁금하시다면 언제든 댓글로 남겨주세요. 실무 경험을 담아 함께 답을 찾아보겠습니다!

오늘도 지혜롭게 내 자산을 지키는 하루 보내세요. 히도리가 여러분의 경제적 자유를 응원합니다!

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