서울 전셋값 54% 급등? '부동산 정상화' 발언 속 우리가 진짜 걱정해야 할 것

"전셋값이 10억?" 2026년 1월 말, 서울 임대차 시장에 부는 매서운 칼바람

안녕하세요, 히도리입니다!
1월의 마지막 날인 오늘(31일), 부동산 시장이 심상치 않은 지표들을 쏟아내고 있습니다. 정부는 '부동산 시장 정상화와 거래 활성화'를 최우선 과제로 내세우며 규제 완화의 드라이브를 걸고 있지만, 임대차 현장에서 느껴지는 체감 온도는 여전히 영하권을 맴돌고 있습니다.

서울시 전문가 조사 결과 10명 중 6명이 '1월 전셋값 추가 상승'을 예견했고, 실제 강남권 일부 단지에서는 2년 전보다 전셋값이 무려 50% 이상 뛴 신고가 거래가 터져 나왔습니다. 15년 차 회계 팀장으로 근무하며 자산의 '평가가액'보다 중요하게 생각하는 것이 바로 '유동성'과 '현금 흐름'인데요. 오늘 발표된 데이터들이 시사하는 바를 실무자의 시선으로 분석해 보겠습니다.

1. 전셋값 50% 폭등, '이중 가격'의 고착화

최근 강남구 개포동의 한 단지(전용 45㎡) 전세가 10억 5천만 원에 계약되며 시장에 충격을 주었습니다. 2년 전 6억 원대였던 것과 비교하면 주거 비용이 단기간에 폭발적으로 인상된 셈입니다. 회계적으로 보면 이는 가계의 '주거 비용 인플레이션'이 임계점에 도달했음을 의미합니다.

• 매물 잠김의 역습: 임대차법 이후 갱신권 사용이 늘고 신규 입주 물량이 제한되면서, 역세권 대단지를 중심으로 전세 물량 귀귀 현상이 심화되고 있습니다.
• 월세의 전세 회귀: 고월세 부담에 지친 수요자들이 다시 전세로 회귀하는 '역설적 현상'이 전세가를 밀어 올리는 동력이 되고 있습니다.
• 지역적 양극화: 서울 핵심지는 신고가가 경신되는 반면, 지방은 여전히 미분양과 역전세 리스크가 공존하는 극심한 양극화가 2026년의 특징입니다.

2. 회계 팀장의 제언: "자산보다 현금 흐름을 점검하라"

기업 경영에서 갑작스러운 비용 상승이 유동성 위기를 부르듯, 가계에서도 예상 범위를 벗어난 보증금 인상은 재무 구조를 무너뜨립니다. 전셋값 상승기에는 다음과 같은 리스크 관리가 필수적입니다.

구분	주요 현상	재무적 리스크
임차인	보증금 증액 분 마련을 위한 대출 증대	부채비율 상승 및 가처분 소득 감소
임대인	전세가 상승분을 바탕으로 한 추가 투자	향후 하방 압력 시 상환 불능(역전세) 위험

📈 2026년 상반기 임차인 생존 전략

- 계약 갱신권 활용: 신규 계약 가격이 부담스럽다면 갱신권을 적극 활용하여 시간을 벌고 시장 추이를 관망해야 합니다.
- 보증보험 가입 필수: 전세가가 매매가에 근접하는 '깡통전세' 리스크가 언제든 발생할 수 있습니다. HUG 등 보증보험 가입은 이제 생존을 위한 필수 비용입니다.

3. 마무리하며: "진정한 정상화는 안정성에서 옵니다"

정부가 추진하는 규제 완화가 시장의 숨통을 틔워줄 수는 있습니다. 하지만 진정한 정상화는 가격의 급격한 변동이 아니라, 서민들이 주거 비용을 예측하고 감당할 수 있는 범위 내에서 움직이는 안정성에서 올 것입니다.

회계 팀장으로서 제가 드리고 싶은 조언은, 지금 같은 변동성 장세에서는 무리한 레버리지보다는 '현금 동원력'을 냉정하게 점검하시라는 겁니다. 시장의 흐름에 휩쓸리기보다 내 장부(가계부)의 탄탄함을 먼저 챙기시길 바랍니다.

오늘도 각자의 자리에서 최선을 다해 자산을 지키는 여러분을 응원합니다. 서울 전셋값 폭등에 대한 여러분의 생각은 어떠신가요? 댓글로 자유롭게 의견을 나눠주세요!

따뜻한 주말 보내시길 바랍니다. 감사합니다!

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