"공공 6만 호 vs 민간 31만 호" 2026년 서울 부동산 공급 전쟁과 '옥석 가리기' 전략

"어디에 지어지느냐보다 누가 짓느냐가 중요합니다" 2026년 서울 부동산 공급 대전략 비교

안녕하세요, 히도리입니다!
2월의 중심에서 부동산 시장을 바라보는 회계 팀장의 마음은 참 복잡합니다. 오늘(5일) 자 주요 뉴스들을 장식하고 있는 소식은 단연 '정부와 서울시의 공급 대책 충돌'입니다. 숫자를 다루는 제 입장에서 볼 때, 현재의 주택 시장은 '계획의 홍수' 속에 '실행의 가뭄'이 이어지는 형국입니다.

정부는 용산과 과천 등 알짜 국공유지를 활용해 2030년까지 6만 호를 짓겠다고 발표했고, 서울시는 이에 맞서 민간 규제 완화를 통해 2031년까지 도심에 31만 호를 쏟아내겠다는 독자적인 청사진을 내놨습니다. 15년 차 회계 팀장의 시각으로, 이 거대한 두 개의 장부 중에서 우리가 어디에 베팅해야 할지 실전적인 분석을 공유합니다.

1. 정부의 1·29 대책: "알짜 부지, 하지만 긴 호흡"

정부가 내놓은 6만 호 공급안은 입지 면에서는 가히 '천지개벽' 수준입니다. 용산 국제업무지구(1만 호), 과천 경마장 부지(1만 호) 등 수도권 노른자위 땅을 총동원했습니다.

• 장점: 국공유지 개발이기에 토지 보상 리스크가 적고, 입지적 가치가 압도적입니다.
• 단점: 2030년이라는 먼 목표 시점과 공공 주도 방식 특유의 느린 속도가 변수입니다. 회계적으로는 '장기 미수금'과 같은 자산입니다. 당장의 전세난을 해결하기엔 물리적인 시간이 필요합니다.
• 시사점: 무주택 청년층이나 장기 청약 가점자들에게는 여전히 최고의 로또가 될 가능성이 큽니다.

2. 서울시의 31만 호 카드: "민간의 속도와 용적률의 마법"

오세훈 서울시장이 발표한 대책의 핵심은 '민간 정비사업의 사업성 회복'입니다. 정부의 공공 주도 방식이 실효성이 없다고 비판하며 내놓은 이 카드는 숫자가 훨씬 공격적입니다.

🔎 서울시 민간 공급 대책의 파격적인 조건들

- 용적률 1.2배 상향: 법적 상한의 120%까지 허용하여 사업성을 높입니다. 이는 기업으로 치면 '공장 가동률'을 20% 더 높여주는 것과 같습니다.
- 임대주택 의무 비율 완화: 기존 50%에서 30%로 낮춰 조합원의 분담금 부담을 줄입니다. 비용(Cost)을 줄여 수익(Profit)을 극대화하는 전략입니다.
- LTV 70% 확대: 이주비 대출 규제를 풀어 멈춰있던 정비사업의 숨통을 틔웁니다. 가계 재무제표의 유동성을 확보해 주는 핵심 장치입니다.

3. 2026년 상반기, 투자자가 챙겨야 할 '옥석'은?

회계 팀장의 시각에서 볼 때, 현재 시장은 **'양극화의 정점'**에 서 있습니다. 수도권은 공급 부족에 따른 전세가 상승이 매매가를 밀어 올리고 있지만, 지방은 여전히 미분양과 대출 규제 압박에 시달리고 있습니다.

결국 2026년 상반기에는 서울시가 제안한 '민간 규제 완화'의 수혜를 입을 수 있는 한강 벨트 및 강북 핵심 정비구역의 지분 가치를 주목해야 합니다. 정부의 공공 공급은 당첨 확률이 낮고 기간이 긴 반면, 민간 정비사업은 법 개정과 금융 지원만 뒷받침된다면 훨씬 빠른 자산 가치 상승(Capital Gain)을 기대할 수 있기 때문입니다.

4. 마무리하며: "정치를 뺀 숫자를 믿으세요"

오늘 2월 5일, 여야와 정부, 서울시 사이의 주도권 싸움이 치열합니다. 하지만 우리 같은 투자자나 실요자들은 정치적 구호보다는 실제 내 통장에 미칠 영향, 즉 **'공사비 안정화'**와 **'금리 인하 폭'**이라는 실무적 숫자에 더 집중해야 합니다.

여러분이 보시기엔 정부의 공공 6만 호와 서울시의 민간 31만 호 중 어느 쪽이 더 현실성 있게 느껴지시나요? 댓글로 각자의 생각을 나눠주세요. 15년 차 회계 팀장의 눈으로 함께 장단점을 따져보겠습니다!

오늘도 정확한 정보로 소중한 자산을 지키는 하루 보내세요. 감사합니다!

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