경매 낙찰로 집을 구입했지만 기존 세입자가 나가지 않는 경우

안녕하세요.

 

오랫만에 글을 쓰러 왔습니다. 

 

오늘은 뉴스를 보다보니 젊은 세대들의  영끌로 인해서 높은 이자를 못버티고 경매로 나오는 아파트의 매물이 많다는 뉴스를 접했습니다. 이렇게 경매 매물이 많이 쏟아져 나온다면 경매낙찰자도 많아 질거라고 생각합니다. 

 

만약 경매로 집을 낙찰하신분이 계실 텐데 

낙찰을 받았지만 기존에 세입자가 살고 있는 난감한 상황일 때는 어떻게 처리해야하는지? 궁금하다보니 내용을 찾아보면서

정리하시로 했습니다. 

확인해보는 순서는 대략적으로 아래와 같네요

 

1. 경매 입찰 전 세입자가 배당요구 했는지 여부를 확인

2. 명도확인서는 미리 작성해주면 안됨

3. 그래도 집을 비워주지 않는다면 법으로 해결하는 방법

 

 

우선 위 3가지 내용을 먼저 살펴보면

 

1. 경매 입찰 전에 세입자가 배당요구를 했는지 확인해볼게요. 

 

부동산이 경매로 넘어가면 세입자, 부동산 소유자와 채권채무관계에 있는 사람들은 배당요구를 하게 됩니다. 

그리고 낙찰자가 생기는데 이사람은 "경락인"이라고 부릅니다.   경락인이 낸 낙찰대금을 배당순서대로 나누어 갖게 됩니다. 

 

법원에서는 미리 입찰을 하기전에 매각명세서에 배당을 요구한 사람들의 내역을 기록해둡니다. 

여길 자세히 살펴보자면 종류도 많습니다. 

저당권, 근저당권, 선순위 전세권, 담보가등기, 압류, 가압류 등 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했지만 배당요구를 하지 않는 경우도 발생할 수 있습니다. 

 

이럴때는 대항력이 있으니 경락인이 임차인에게 보증금을 줘야하기 때문에 경매를 진행하실 때는 이 부분을 중요하게 생각해야겠죠.. 임차인의 보증금을 지급해야하니 경매입찰을 낮게 해야겠죠.^^ 

임차인 입장에서는 대항력이 있으니 돈 받기전까지는 집을 비워주지 않고 버티는 심리가 있습니다. 

 

 

2. 명도 확인서는 미리 작성하지 않을 것

 

임차인이 배당요구를 한 경우에는 임차인은 경락인으로부터 명도확인서를 받아야 배당금을 받을 수 있어요. 

임차인이 집을 비워주지도 않았는데 명도확인서를 작성해주는 경우에는 임차인이 배당금을 받았지만 집을 바로 비워주지 않는 난감한 상황이 생길 수 있습니다.   그래서 임차인이 집을 확실히 비웠는지 확인후에 명도확인서를 작성해주어야 합니다. 

 

 

3. 위 방법도 안통한다면 법으로 해결해야 합니다. 

우리나라는 그래도 최종적으로 법으로는 해결이 되게되어있습니다. 이런게 좋은건지  나쁜건지는 고민이되긴하지만 그래도 마지막 해결책이 있다는 부분에서는 좀 더 위안이 되기도합니다. 

 

말소기준권리 이후의 후순위임차인(대항력이 없는 임차인)이 깜빡하고 배당요구를 하지 않은 경우나

대항력이나 확정일자를 뒤 늦게 받아 배당요구를 했지만, 낸 보증금 만큼의 돈을 배당받지 못하는 경우

경락인은 임차인이 받지 못한 보증금을 줄 의무가 없습니다. (대항력 없기때문)

 

이러면 임차인도 돈을 못받았기때문에 집을 쉽게 비워주지 않습니다. 현실적으로다... ㅠㅠ

 

경락인은 이럴 경우에는 법의 도움을 받아서 해결해야 합니다. 

세입자가 나가지 않는다고 열쇠 수리공을 불러서 문을 열고 들어간다면 주거침입죄가 되니까 주의하세요!! (형사처벌 될 수 있어요)

 

아셔야 할 점은 경매의 강제집행절차는 꼭 법원을 통해서만 절차를 거쳐야 합니다. 

 

자 그럼 법원의 절차를 알아보겠습니다. 

1. 우선, 부동산 점유이전금지가처분 신청

2. 인도명령, 명도소송

 

1. 부동산 점유이전금지가처분 신청

 

법원에 임차인을 내보내주세요. 라고 청구를 해야하지만 그전에 먼저 부동산 점유이전금지가처분 신청부터 하세요. 

이것은 말 그대로 현재 점유자에서 다른 사람에게 점유 이전을 못하게 하는 법원의 결정입니다.  

현재 점유자의 점유를 없애려는 목적이고 왜 이렇게 하는가하면. . 

 

법원에 지금 제 집에서 나가주세요 요청하려고하는데 이 사이에 해당 임차인이 제3자에게 점유를 내어주면서 잠시 살게해주면 절차와 형식이 중요한 우리 법률에서는 상대방이 변경된 경우입니다. 

 

이럴경우에는 판결문이 임차인이 아니라 제3자가 되다보니 법원의 판결문의 상대방이 아예 다르게 됩니다. 

이렇게되면 다시 또 소송을 처음부터 진행해야 합니다.  절차가 복잡한데도 시간이 더 소요됩니다. 

예전에는 이렇게 악용하는 임차인들이 많다보니 점유이전금지 가처분 신청이 중요해진 거겠죠.  

 

 

 

 

2. 인도명령, 명도소송

 

부동산 낙찰받고 6개월 내에 법원에 인도명령을 신청하면 법원에서 인도명령 결정을 내려줍니다. 

6개월 지나고나서는 인도소송을 제기하면 됩니다.   만약 이렇게해도 안나간다면 강제집행입니다. 

 

법원은 강제집행의 신청을 받게되면 통상적으로 일주일 이내에 부동산인도강제집행 예고를 하고 강제집행에 들어갑니다. 

집행예고는 집행관, 낙찰자, 증인 2명이 함께 집을 방문해서 열쇠수리공을 불러서 열쇠를 따고 들어가 잘 보이는 곳에 예고장을 붙입니다. 

 

집행관이 열쇠를 바꿔달고 현관 앞에 이 집이 강제집행되었고 짐은 법원이 보관하니 찾아가라는 내용이 담긴 안내장을 붙입니다. 

집이 비웠으니 이제 사용이 가능하다고 봐야겠죠. 

 

판결에 따른 이행을 하지 않아 부득이하게 강제집행까지 하게되는 경우에는 비용은 점유자가 부담하는 게 당연하지만, 점유자가 미리 납부할 리가 당연 없습니다.  법원이 나중에 받기로 하고 강제집행절차를 할 리도 없구요.  결국 강제집행비용, 짐 보관비용 등은 집행을 신청하는 사람이 미리 부담하는게 현실입니다. 

 

그러다보니 소송은 제일 마지막 수단이고 일단은 이런 저런 비용을 따져보면 이사비 정도를 지원해주고 잘 협의해보는게 최고의 선택이긴합니다.  하지만 임차인의 태도에 따라서는 강제집행도 필요하니 꼭 주의해서 잘 처리하시면 되겠습니다. 

 

감사합니다.