상가임대차 계약 종료와 갱신, 실제 임차인 입장에서 겪은 이야기

상가임대차 계약 종료와 갱신, 실제 임차인 입장에서 겪은 이야기

상가를 운영하면서 한 번쯤은 맞닥뜨리게 되는 상황이 있습니다. 바로 임대차 계약의 종료와 갱신 문제입니다. 특히 보증금이 높아 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하는 경우, 임차인의 입장에서 더 조심스럽고 신중한 결정이 필요합니다.

1. 계약이 종료되면 무조건 나가야 할까?

제가 운영하던 상가는 계약서상 보증금이 1억 원이 넘는 고액 상가였고, 그로 인해 상가건물임대차보호법의 보호 대상이 되지 않았습니다. 즉, 법적 갱신요구권이 없다는 뜻이죠.

계약서에 명시된 기간이 종료되면 원칙적으로 임대차는 자동 종료됩니다.

하지만 실제로는 얘기가 좀 다릅니다. 계약 만료 한 달 전에 임대인에게 이사 계획을 이야기했을 때 임대인은 \"다음 임차인을 구하려면 최소 두세 달은 필요하다\"며 은근히 불쾌한 반응을 보이셨죠.

이 경험을 통해 깨달은 건, 법적으로 고지 의무는 없더라도 관행적으로는 최소 2~3개월 전에 통보하는 것이 실무상 필수라는 점입니다.

2. 계약을 갱신하고 싶다면 언제, 어떻게 이야기해야 할까?

상가 운영이 안정적이고 계속 그 자리에 머물고 싶다면 계약 갱신이 필요합니다. 하지만 보호 대상이 아니라면 자동 갱신은 없고, 임대인의 동의가 필요합니다.

저는 계약 만료 3개월 전, 임대인에게 갱신 의사를 서면으로 전달했습니다. 단순히 말로만 하면 나중에 분쟁의 여지가 있을까봐 이메일로 남겼고, 필요하다면 내용증명도 준비할 계획이었죠.

다행히 조건만 약간 조정하고 재계약을 마칠 수 있었습니다.

3. 계약 갱신이 거절될 수 있는 상황은?

상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않는 경우, 갱신은 임대인의 재량입니다. 아래와 같은 사유로 거절될 수 있습니다:

거절 사유	설명
자가 사용	임대인이 직접 점포를 사용하고자 하는 경우
신뢰 훼손	임대료 체납, 계약 위반 등
금전 조건 변경	보증금, 월세를 급격히 인상할 경우

이처럼 계약 만료 시점이 가까워질수록 협상력은 떨어지기 때문에, 반드시 미리 의사를 전달하고 협의해야 합니다.

4. 계약 종료 또는 갱신 시 실무적으로 준비할 것들

실제 종료나 이전을 준비할 때 유의했던 포인트는 다음과 같습니다:

• 보증금 정산: 사진, 영상으로 원상 복구 상태를 기록해두세요.
• 철거 일정: 최소 2주 전부터 일정 협의 시작
• 사업자 정보 정정: 주소 이전 시 세무서 신고 필수
• 고객 안내: 이전 장소를 사전에 공지

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5. 법적으로 보호받지 못할 때 임차인이 가져야 할 자세

보호를 받지 못하는 상황에서는 계약서를 꼼꼼히 읽고, 모든 의사를 서면으로 남기는 것이 가장 중요합니다.

문제 발생 시 문서가 나를 보호할 유일한 수단이 될 수 있다는 점, 잊지 마세요.

마무리하며

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이 글을 통해 상가 임대차 계약 종료나 갱신을 앞둔 분들이 실무적 감각을 익히고, 혼란 없이 준비하시길 바랍니다.

준비된 임차인은 어떤 상황에서도 흔들리지 않습니다.