2025년 서울 청약전쟁 후기, 진짜 70대 1이 실화인가요

서울 청약 경쟁률 69대 1? 직접 겪은 부동산 청약 현실

최근 부동산 이야기를 나누다가 친구가 이런 얘길 했습니다. "야, 요즘 서울 청약 넣어봤자 다 떨어져. 이번에 우리 언니도 강서구 넣었는데 230 대 1이래." 사실 저도 올해 초 한 번 청약에 도전했던 입장에서 이 말이 남일 같지 않더군요.

그래서 오늘은 직접 청약을 해보려다 느꼈던 서울 청약의 현실, 그리고 2025년 상반기 기준 청약 경쟁률이 왜 이렇게 높아졌는지 조금 더 공부해서 정리해 보려 합니다.

1. 서울 청약 경쟁률, 평균이 69대 1이라고?

2025년 상반기 기준, 서울 지역 1순위·2순위 청약 경쟁률이 평균 69.2:1이라는 통계가 나왔습니다. 전국 평균은 약 8.9:1인데 서울만 압도적으로 높죠. 심지어 일부 단지는 200대 1, 300대 1을 넘는 사례도 종종 보입니다.

가장 치열했던 지역은 강남이 아닌 마포, 성동, 강서, 영등포 등 비강남 핵심지였어요. 상대적으로 분양가가 낮거나 교통, 학군 조건이 좋은 곳이 집중 타깃이 된 겁니다.

2. 왜 이렇게 청약 열기가 뜨거울까?

그 이유는 크게 3가지로 정리할 수 있습니다.

• ① 분양가 상한제 단지 등장: 시세보다 20~30% 저렴한 분양가 책정
• ② 대출규제 영향: 전세 끼고 매수하는 '갭 투자'가 어려워져서 실수요가 청약으로 몰림
• ③ 공급 희소성: 서울은 신규 택지가 거의 없어 분양 자체가 귀해졌기 때문

특히 분양가 상한제가 적용된 단지는 당첨만 돼도 '로또'라는 말이 과하지 않습니다. 실제 성동구 모 아파트는 분양가 8억인데 입주 직후 시세가 12억으로 형성됐죠.

3. 당첨돼도 끝이 아니다? 잔금 대출이 변수

청약에 당첨되면 다 끝난 것처럼 느껴지지만 2025년부터는 '잔금 대출 규제'가 꽤 까다로워졌습니다. 정부는 6월 27일부터 DTI 규제와 대출 총한도를 6억 원 이하로 제한 하고 있어요.

결국 당첨된 이후에도 본인의 신용, 소득, 부채 조건에 따라 잔금 대출이 안 나올 수도 있다는 뜻입니다. 이 부분 때문에 당첨을 포기하거나 추가 자금 마련이 어려워 입주를 못 하는 사례도 종종 발생하고 있죠.

4. 서울 외 지역과 비교하면 어떤가요?

서울이 평균 69.2:1인 반면, 인천은 15:1, 경기 남부는 10:1 수준입니다. 하지만 최근 2기 신도시와 GTX 노선 인접 지역은 예외적으로 높은 경쟁률을 보이기도 해요.

예를 들어 하남 교산 신도시나 광명시흥은 교통 호재로 인해 50~80대 1까지 경쟁률이 올라간 바 있습니다.

5. 나처럼 초보 청약자라면 이렇게 접근하세요

청약을 처음 시작하신 분이라면 아래 3가지 팁을 꼭 참고해 보세요.

팁	설명
자격 조건 정리	청약통장 가입 기간, 무주택 여부, 소득 기준 등 확인
분양 일정 체크	LH, SH 또는 민간 분양 공고 주기적으로 모니터링
경쟁률 낮은 단지 노리기	인기 지역보다 비교적 덜 알려진 곳 공략

저는 청약통장만 오래 들고 있다고 되는 줄 알았는데 지역, 소득, 세대주 여부까지 다 따지더라구요. 제대로 알고 준비해야 당첨 확률도 조금이라도 높일 수 있다는 걸 이제야 알았어요.

6. 마무리하며

서울 아파트 청약 경쟁률은 이제 '정보 싸움'이기도 합니다. 단순히 집이 필요한 게 아니라, 어떤 자격으로, 어떤 시기에, 어디를 공략하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지죠.

당첨만 되면 수억 원 가치가 붙는 시대 그래서 모두가 청약에 몰리는 것도 이해는 됩니다. 하지만 청약도 결국은 계획과 공부가 필요한 투자라는 걸 꼭 기억하셨으면 좋겠어요.

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