■상가임대차보호법의 적용이 안되는 상가의 경우-임차인의 대응법

 

■상가임대차보호법의 적용이 안되는 상가의 경우에는 임대인이 계약 종료 후에 계약종료를 이유로 나가라고 한다면 임차인의 입장에서 대항하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물에만 적용되므로 사업자등록을 하지 않거나 일정 금액의 환산보증금을 초과하는 경우에는 보호를 받을 수 없습니다.

그러나 그렇다고 해서 임대인이 임차인에게 임대차계약을 해지하거나 임차주택을 반환하라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 임차인에게 임대차계약을 해지하거나 임차주택을 반환하라고 요구할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

 

1. 임대차 기간이 만료된 경우

임대차 기간이 정해진 경우에는 그 기간이 만료되면 임대차계약은 자동으로 종료됩니다.

단 임차인이 계약기간 만료 1개월 전까지 계약갱신을 요구하거나 임대인이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지하지 않은 경우에는 계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 따라서 임대인은 계약기간 만료 전에 반드시 갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지해야 하며 그렇지 않으면 임차인의 거주권을 침해할 수 있습니다.

 

2. 계약해지의 통고가 있는 경우

임대차 기간이 정해져 있더라도 임대인 또는 임차인은 법정적인 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 차임을 2회 이상 연속으로 연체하거나 임대주택을 용도에 맞게 사용하지 않거나 임대권을 양도하거나 전대한 경우 등은 해지사유가 될 수 있습니다. 이 경우 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 계약은 종료됩니다. 따라서 해지통고를 할 때에는 내용증명 우편 등으로 해지사유와 의사를 명확하게 밝혀야 합니다.

 

3. 즉시 해지가 가능한 경우

일부 특수한 경우에는 즉시 해지가 가능합니다. 예를 들어 임차인이 파산선고를 받은 경우 임차주택의 일부가 멸실되어 사용할 수 없는 경우 등은 즉시 해지가 가능합니다. 이 경우에도 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 계약은 종료됩니다.

따라서 상기와 같은 경우가 아니라면 임대인은 단순히 계약종료를 이유로 임차인에게 나가라고 요구할 수 없습니다. 만약 그렇게 요구한다면 임차인은 임대차계약서나 임대차 종료 합의서 등을 증거로 제시하고 임대차관계가 존속한다는 사실을 밝힐 수 있습니다. 또한 임대인이 임차인에게 불이익을 줄 경우에는 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

만약 임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다. 그러나 임대차가 종료되더라도 임차인은 차임지급의무를 지니고 임대인은 보증금지급의무를 지니므로 상호간에 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 또한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있습니다.

 

■계약종료 후 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 보증금을 돌려받기위해서 할 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 내용증명 보내기

내용증명은 우체국을 통해 상대방에게 서면으로 의사를 통지하는 방법입니다. 보증금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 거라는 강력한 경고장을 보내는 것입니다. 이렇게 하면 상대방에게 심리적 압박을 가할 수 있고 추후에 소송 시에 증거자료로 활용할 수 있습니다.

 

2. 지급명령 신청하기

지급명령은 법원이 보증금의 지급을 명령하는 제도입니다. 법원에 지급명령을 신청하면 상대방은 2주간의 이의제기 기간을 가집니다. 이의가 없다면 지급명령이 확정되어 강제집행 권한을 가지게 되고 상대방의 통장을 압류하거나 재산을 강제경매할 수 있습니다.

 

3. 민사소송 제기하기

민사소송은 보증금 반환에 관한 법적 분쟁을 해결하기 위한 절차입니다. 소송을 제기하면 법원이 증거를 조사하고 판결을 내립니다. 소송에서 승소하면 상대방에게 보증금과 법정이자 소송비용 등을 청구할 수 있습니다.

 

■계약종료 후 임대인이 손해배상 청구를 요청한 경우 대항할 수 있는 방법은 무엇일까요?

 

임대인이 계약종료 후에 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

1．임차인이 차임을 연체하거나 임대주택을 용도에 맞게 사용하지 않거나 임대권을 양도하거나 전대한 경우 　2． 임차인이 임대주택을 손상시키거나 정리정돈하지 않고 반환한 경우 　3． 임차인이 임대차계약을 해지하거나 퇴거하지 않아 임대인의 재임대나 판매를 방해한 경우

 

이러한 경우에는 임대인이 손해배상청구권을 행사할 수 있으므로 임차인은 계약의 의무를 성실히 이행하고 임대주택을 정상적으로 관리하고 계약기간 만료 전에 퇴거하는 등의 조치를 취해야 합니다.

 

그러나 임대인이 정당한 이유 없이 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인은 다음과 같은 방법으로 방어할 수 있습니다.

1． 임대차계약서나 입증자료를 제시하여 손해발생의 원인과 규모를 반박하거나 부인하는 방법 　2． 손해배상액이 과도하게 산정되었다고 주장하고 실제로 발생한 손해와 합리적인 수리비용 등을 증명하는 방법 　3． 임대인의 과실이 있었다고 주장하고 그 비율만큼 손해배상액을 감액하는 방법입니다

 

이상으로 계약종료 후 임대인의 손해배상 청구를 막는 방법에 대해 설명드렸습니다.

감사합니다.