보증금 반환목적 대출 규제 완화란 무엇인지? 왜 필요할까?

 

보증금 반환목적 대출 규제 완화란 무엇인지? 왜 필요한지?

또한 어떤 효과와 한계가 있는지에 대해 자세하게 설명해 드리겠습니다.

 

보증금 반환목적 대출 규제 완화란 정부가 역전세나 전세사기 등으로 인해 보증금을 돌려주기 어려운 집주인들을 위해 이달 말부터 1년간 한시적으로 시행하는 조치입니다 . 이 조치에 따라 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한해 DSR (총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI (총부채상환비율) 60%를 적용하고 임대사업자의 경우 RTI (임대소득/이자비용)를 1.25~1.5배에서 1배로 하향합니다 . 이는 보증금을 반환하기 어려운 집주인들이 더 많은 대출을 받을 수 있게 해주는 것입니다.

보증금 반환목적 대출 규제 완화에 대해서 구체적인 예시를 들어서 설명하려고 합니다. 예를 들어 김현수씨는 서울에 있는 5억원짜리 아파트를 전세로 내고 있습니다. 그런데 전세계약이 만료되고 보증금을 돌려줘야 하는데 새로운 세입자를 구하지 못했습니다. 또한 기존 세입자가 전세보증금을 4억원으로 받았는데 현재 시장에서는 3억5천만원밖에 받을 수 없습니다. 즉 보증금 차액인 5천만원을 돌려줘야 하는데 그 돈이 없는 상황입니다. 이런 경우에 보증금 반환목적 대출 규제 완화를 이용할 수 있습니다. 김현수씨는 금융기관에 가서 보증금 차액인 5천만원을 대출받을 수 있습니다. 그리고 그 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있습니다. 이때 DSR (총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI (총부채상환비율) 60%를 적용받으므로 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. DTI란 연간 소득 대비 갚아야 할 원금 비율을 말합니다. 예를 들어 김현수씨의 연간 소득이 5천만원이라면 DTI 60%라는 것은 연간 갚아야 할 원금이 3천만원 이하라는 것입니다. DSR은 연간 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 말합니다. 예를 들어 김현수씨의 연간 소득이 5천만원이고 대출금리가 4%라면 DSR 40%라는 것은 연간 갚아야 할 원리금이 2천만원 이하라는 것입니다. 즉 DTI가 DSR보다 더 넉넉한 기준이라는 것입니다. 따라서 김현수씨는 DSR 40%로는 대출받을 수 없었던 보증금 차액을 DTI 60%로는 대출받을 수 있게 되는 것입니다.

 

 

보증금 반환목적 대출 규제 완화가 필요한 이유는 역전세나 전세사기로 인해 주거 취약계층의 문제가 심화되고 있다는 것입니다.

 

역전세란 전세계약 만료 시 보증금을 돌려주기 위해 새로운 세입자를 구하는 것인데 전세가격이 하락하면서 보증금 차액을 메우기 어려워지는 현상입니다 .

 

전세사기란 임대인이 전세보증금을 받고 사라지거나 임대인이 아닌 사람이 가짜 계약서로 전세보증금을 받아가는 사기 행위입니다 . 이러한 문제들로 인해 세입자들은 주거권을 잃거나 급전이 필요하게 되고 집주인들은 보증금을 돌려줄 수 없어 법적 분쟁에 휘말리게 됩니다 .

 

한편

이 조치의 효과에 대해서는 여러 가지 견해가 있습니다.

 

일부 전문가들은 이 조치로 인해 역전세난이 다소 해소될 것이라고 보았습니다.

윤지해 부동산 R114 팀장은 “규제 완화로 대출액이 늘면서 막혔던 자금 유동성이 풀리고 시장의 연착륙이 가능해졌다”고 말했습니다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “전세 재계약 보증금이 묶인 수도권 외에도 전세가격 낙폭이 컸던 부산 대구 울산 세종은 한시적으로 임차인의 전세금 미반환 위험이 낮아지고 전세금반환보증 사고도 다소 줄어들 전망”이라고 예상했습니다.

 

 

다른 일부 전문가들은 이 조치의 형평성과 가계부채 증가에 대한 우려를 제기했습니다.

▶일부 사람들은 이 조치가 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 정부가 갭투자를 방조한다고 비판합니다. 또한 전세금 마련을 위해 이미 집을 처분한 사람들은 대출 완화 혜택을 못 받게 되면서 자칫 시장에 '버티면 된다'는 메시지를 줄 수도 있다고 우려합니다. ▶다른 일부 사람들은 이 조치가 역전세난이 심각한 상황에서 집주인과 세입자의 안심을 돕고 시장의 연착륙을 가능하게 한다고 평가합니다. 또한 이 조치는 한시적이고 목적이 분명하며 신규 세입자를 구하지 못한 경우에만 적용된다는 점을 강조합니다. 가계부채 증가에 대해서는 다음과 같은 우려가 있습니다. ▶올해 1분기 기준 우리나라의 국내총생산 (GDP) 대비 가계부채 비율은 102.2%로 주요 34개국 중 1위입니다. 일각에서는 가계부채를 줄여야 하는 시점에 전세보증금이라는 '무이자·비공식적 채무'를 대출이라는 '이자 붙은 공식적 채무'로 만든 것이라고 평가합니다. 가계부채는 더 커질 수밖에 없다고 지적합니다. ▶다른 일각에서는 이 조치가 전세보증금반환대출에 한정되어 있으며 기존 규제인 총부채원리금상환비율 (DSR)은 최후의 보루로 남겨져 있기 때문에 가계부채 증가의 영향은 크지 않을 것이라고 주장합니다. 또한 이 조치는 장기적으로 전세시장의 안정화와 재산권 보호에 기여할 수 있다고 주장합니다.