전세를 구할 때 주의해야 할 점

전세계약을 진행하기 전에 등기부등본은 반드시 떼어 봐야합니다. 

등기부등본은 중개업소에 부탁하거나 개인이 인터넷 사이트에서 발급받아도 됩니다. 

개인적으로는 개인이 직접 떼어보는 것을 추천드립니다. 

 

등기부를 보게되면 먼저 기재된 집주인의 명의와 전세 계약서의 계약자 명의인이 동일한지 확인합니다. 

계약을 진행하기전에 진행하고 가능하면 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해서 집주인인지 확인하는 방법도 있습니다. 이렇게 물건에 문제가 없는지 확인을 철저히 해야합니다. 

 

예전에는 가짜 집주인이 주민등록증을 분실했다고 말하며

주민등록등본 재발급 신청서를 보여주는 수법으로 사기행각을 벌인적도 있으므로 주의가 필요합니다. 

 

또한 등기부등본상 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등의 권리관계를 따져야봐야하는데 가등기나 가처분이 설정된 집은 전입신고와 확정일자를 받아도 소용이 없으니 주의가 필요합니다. 

소유권이 불분명하기 때문에 가등기 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 주인이 될 수도 있는 물건이기 때문입니다. 따라서 기존 계약을 진행한 주인은 무권리자가 되어서 권리를 주장할 수 없습니다. 

 

※가처분은 소유권 분쟁이 생긴 원 소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말합니다. 가처분한 사람이 승소하면 임차인은 불법 점유자가 되어 강제 퇴거를 당하고 전세금도 돌려받지 못합니다. 

●확정일자를 받아야 우선변제권 행사가 가능하다.

임대차 계약을 진행하고 거주하면서 주민등록 전입신고를 한 경우에는 주택임대차보호법에 따라서 임차인의 대항력은 생깁니다. 

하지만 만약 경매가 진행된다면 후 순위 채권에 앞서 보증금을 배당받는 우선변제권을 행사하려면 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 

전입신고는 민원24 홈페이지에서 신청할 수 있지만 확정일자는 보증금 잔금을 치른 날, 임대차계약서를 챙겨서 관할 주민센터에 직접 방문해야 합니다.  이때 실제 거주지와 등기부등본, 건축물관리대장상 주소가 일치하는지 확인할 필요가 있습니다. 거주지와 주소가 다르면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 만약 호수 구분이 불분명한 경우에는 계약서에 층수, 세부면적 등을 명시하도록 합니다. 

해당하는 물건이 미등기 물건이라면 보증금을 무조건 최소화 하도록 합니다. 

집이 만약에 경매에 넘어가더라도 확정일자를 받아두면 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생기지만 확정일자보다 먼저 설정한 근저당권이 있으면 후순위로 밀립니다. 

정리햅면 보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 전입신고를 하면 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살수 있고 보증금을 돌려받 을 수 있는 기존 권리가 유지된다. 

이것이 대항력이 생긴다고 말합니다. 

●선 순위 담보물건 설정일을 확인할 것.

경매가 진행되면 소액의 임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 저당권 순위와 상관없이 보증금 중의 일부를 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이때 소액 임차인 해당 여부는 임차인의 전입신고일이 아닌 선순위 담보물건의 설정일을 기준으로 합니다. 

 

예를 들어서 서울에서 근저당권이 2002년 5월 설정된 보증금 6,000만원짜리 전세계약을 올해 전입신고를 했다면 

이 경우 보증금이 2015년 기준 소액보증금범위 (9,500만원)보다 낮지만 2002년 소액보증금범위(4,000만원)을 넘어 최우선변제 대상이 아니게 됩니다. 

 

따라서 등기부등본을 통해 선순위 담보물건 설정을 확인하고 주택임대차보호법상 해당 시점의 지역별 최우선변제금액과 보증금을 비교해봐야 합니다. 

해당된다면 최우선변제 대상으로 보증금 중 일부를 우선 받을 수 있고 나머지는 순위에 따라서 돌려받을 수 있습니다. 

또한 해당 권리를 행사하라면 경매 배당요구 기한내에 배당신청을 하여야하니 우편물을 꼭 확인하도록 합시다. 

●대출, 전세금액을 모두 합쳐서 해당 물건의 시세 80% 를 넘으면 피하자.

해당 건물의 근저당설정액과 전세금을 합한 금액이 건물의 시세 80% 의 금액을 넘는 경우에는 해당집에 전세는 피하는 것이 좋습니다. 만약 경매로 넘어가게되면 해당 낙찰가는 시세보다 훨씬 낮게 낙찰받기 때문에 보증금인 전세금을 온전히 돌려받기는 힘들 수도 있기 때문입니다. 

 

특히 옥탑방은 투자가차가 떨어지기 때문에 경매로 들어가면 낮은 가격으로 낙찰될 확률이 높다. 

그러니 전세 계약을 할 때 이런 가치가 떨어지는 주택음 보증금을 확 낮춰서 들어가도록 노력을 기울여야 합니다.