분양사기를 구분하는 간단한 지식

 

최근 인터넷을 검색해보면 "선 임대 조건" , "연  % 고수익 확정 보장" 이라는 달콤한 말로 유혹하고 있습니다. 

이런 분양홍보는 누가 가르쳐주지도 않았는데 나날이 발전되고 있는 것 같습니다. 

 

달콤한 말은 언제나 벌레들이 꼬이기 마련이죠. 

 

 

●선 임대 상가는 조심성을 가질 필요가 있습니다. 

부동산 경기가 안좋을 때는 공실의 부담을 줄이고 광고의 효과를 높이기 위해서 선 임대 방식의 분양을 많이 진행합니다. 

상가 공실을 미리 걱정하시는 매입자들의 걱정을 줄이고 일단 현장에 나오게 하기 위한 방식이라고도 볼 수 있습니다. 

 

하지만 이런 내용은 어떤 사람에게는 이익일 수도 있지만 다른 분들에게는 피해를 일이킬 수 있습니다. 

 

이런 선 임대 후 분양하는 방식은 상가분양에 고전하는 업체들이 주로 사용하는 방식이고 공실 발생에 대한 손실을 크게 줄이기 위하여 신도시에 발생하는 경우가 많습니다.  투자자들은 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자자라는 생각이 들기 때문에 '선 임대 상가'를 선호하고 실제로 이런 상가에 대한 투자문의도 많이 발생합니다. 

 

선 임대 상가라고 100% 믿으면 될까요?  선 임대 상가에 대한 투자자들의 선호도가 높다는 점을 활용하여 분양현장에서는 3~5년간 선 임대를 약속하면서 분양을 하는 업체가 엄청 많습니다.  이런것은 일종의 사기영업으로 보시면 됩니다. 

 

예전 2003년 굿모닝시티 사건이 터지고 난 이후에 분양 사기의 폐단을 방지하기 위하여 분양 절차를 강화한 상가 후 분양제도가 2005년 4월 23일부터 시행되고 있지만 실제 현장에서는 잘 지켜지지 않습니다. 

 

우선 주의해야할 점은 상가를 고르실 때 이름이 자주 변경되는 상가는 주의를 해야 합니다. 현장 조건의 변화가 없는데도 이름이 변경되는 경우는 사업 진행이 제대로 진행되지 않는 경우가 많습니다. 

 

●허항된 광고 수익률인 경우에도 경계해야합니다. 

현수막 등을 보게되면 연수익률 15% 보장, 임대수익 연 800만원 보장 등의 유혹이 될 만한 문구들로 광고를 하고 있습니다. 

이런 내용의 수익형 부동산 분양광고는 상당수는 허위로 밝혀졌습니다. 

공정거래위원회는 수익형 부동산을 분양하면서 거짓, 과장광고를 한 약 20개 정도의 업체에 대해서 시정조치도 내리긴 합니다. 

 

문제가 있는 내용을 살펴보면.....

수익률을 부풀리는 경우 또는 확정수익의 보장기간을 정확하게 밝히지 않는 경우 등이 있습니다. 

 

`연수익 15%를 보장하지만 실제로는 확정 수익을 2년까지만 보장하는 경우이다. 

`15만명의 임대수요 확보, 공실률 제로 검증된 입지 확신 등으로 아직 객관적으로 증명이 되지 않은 사항을 이미 확정되거나 보장된다는 내용으로 광고를 하는 경우입니다. 

`행정관청에 용도변경의 신청만 했는 경우에도 oo지역의 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔 처럼 사무소를 오피스텔로 광고하거나 국내, 해외 명품브랜드 임대확정 등 입정을 위해 협의사항만 있는데도 확정된 것처럼 과장 광고가 너무 많습니다. 

 

이에 따라 공정위원회 관계자들은 사업자들은 객관적인 증거가 없는 사항을 부풀려서 광고하지말고 소비자들도 이런 광고에 휘둘리지말고 사실 여부를 꼼꼼히 확인해야할 사항이 있습니다. 

 

 

 

●이제부터 선 임대 완료 분양사기를 체크해봅시다. 

 

첫번째, 선 임대 계약과 관련된 임대인의 계약 주체가 분양 계약서의 대상 주체인 시행사인지 또는 분양 영업사원인지 구분이 필요하다.  만약 분양 영업사원이라면 이건 가짜일 확률이 높습니다. 

임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 하지만 분양상가는 건물등기가 아직 완료되지 않았기에 소유자에 대한 등기 표현이 모호한 면이 있긴합니다. 그럼에도 정상적인 임차인이라면 시행사와 계약체결을 하겠죠. 

 

둘째, 위 첫번째 내용과 비슷한 맥락으로 임대차 계약과 관련된 계약금을 영업 담당자가 보관중인지 아니면 시행사가 보관중인지 확인합니다. 시행사가 보관하고 있는 것이 정상적인 계약인 확률이 높습니다. 

확인할 때 영업 사원의 말을 듣지말고 본인이 직접 시행사에 전화해서 문의하는 것이 확실합니다. 

 

셋째, 임차인을 대면할 수 있으면 가장 좋다. 대면을 할 수 있다면 과거 어떤 사업을 했는지 여줘보자. 만일 임차인이 과거에 사업경력이 없다면 일단 의심하는게 맞다. 

 

넷째, 병원 또는 약국과 같은 특수업종이라면 임차인의 자격증을 확인하자. 이런 자격증을 확인한다면 이것만큼 안전한 장치가 없다고 판단된다.   특수업종이라면 한번 들어올 때 큰 고정비용이 들기 때문에 한번 계약을해서 정착을하면 크게 계약을 변경하거나 해지할 확률이 낮다. 

 

다섯째, 상가 분양가액과 비교해서 보증금의 금액이 상당히 낮은 경우라면 의심하자.  반대로 보증금의 금액이 너무 높은 경우에도 문제점이 발생할 수 있다.  보증금은 딱 적정선에서 증. 감을 어느 정도 고려하는게 현실적이라고 볼 수 있다.