대항력과 확정일자의 차이 및 설정 방법

1 지인이 헷갈렸던 대항력과 확정일자 차이

지인이 상가 계약을 앞두고 물었습니다.
"대항력하고 확정일자는 뭐가 다른 거야? 둘 다 받아야 돼?"
처음 들으면 헷갈리기 쉬운 개념이라 저도 다시 정리해봤습니다. 두 개념은 상가임대차 보호의 핵심 조건이자, 보증금 반환 우선순위에 영향을 줍니다.

2 대항력이란 무엇이고 어떻게 생기나

대항력은 임차인이 임대차 계약을 통해 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.

• 사업자등록과 실제 점유가 있어야 생깁니다.
• 대항력이 있으면, 건물이 팔리더라도 기존 임대차 계약을 인정받을 수 있습니다.

3 확정일자는 언제 왜 필요한가

확정일자는 임대차 계약서에 찍히는 법적 날짜 도장입니다. 이 날짜 이후 경매나 압류가 발생해도 우선변제권이 인정되어 보증금 일부 또는 전부를 돌려받을 수 있습니다.

• 임대차 계약서를 가지고 주민센터, 법무사 사무소 등에서 받을 수 있습니다.
• 계약서를 분실했더라도 임대인과 동의가 있으면 재작성 후 가능

4 정리 요약

• 대항력: 제3자에 대한 계약 주장 가능 (점유 + 사업자등록)
• 확정일자: 보증금 우선 변제를 위한 날짜 확인 도장
• 둘 다 있어야 보증금 보호가 완벽해집니다.

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