2025 부동산 시장 진단 – 외곽 풍선효과 체감기

2025 하반기 집값, 진짜 오를까? 외곽 풍선효과 체감한 경험

지난 주말, 오랜만에 대학 동창들과 점심을 먹다 이런 질문을 받았습니다.
“너 요즘 집 알아본다던데 진짜 다시 오르려나? 우리 엄마는 늦기 전에 사야 한다고 난리야.”
그 말에 솔직히 나도 갸웃했다.
2023~2024년 하락장 이후 조금 회복세였지만 또다시 오를까? 그래서 내가 직접 발품 팔아본 경험을 바탕으로 정리해봤다.

1. 도심권(강남, 마포, 용산)은 눈치 보기 장세

가장 먼저 본 곳은 마포 아현 쪽이다. 지난해보다 호가가 1억 가까이 낮아졌지만 최근 2개월 사이에 소폭 반등.
하지만 거래는 거의 없는 편. 부동산 사장님 말로는 "매수 대기자는 많은데 다들 금리나 대출 규제 풀릴까봐 기다리는 분위기"란다.

강남권은 더 보수적이다.
급매는 여전히 소진되었지만 일반 매물은 버티기 중.
호가는 그대로인데 거래량은 줄고 있다는 게 눈에 띄었다.

2. 외곽 지역의 분위기는 완전히 다르다

인천 송도, 경기 구리 쪽은 완전히 달랐다. 특히 송도 국제도시는 신축 위주로 계약이 빠르게 이뤄지고 있고 투자 문의도 꾸준했다. 지인이 최근 의왕에 분양권을 당첨받았는데 "입주 전인데도 웃돈 문의가 꽤 들어온다"고 했을 정도.

왜 이런 차이가 날까?
정부 규제는 강남권엔 여전히 집중되어 있고 외곽은 대출 규제나 세금 부담이 상대적으로 덜하기 때문이다.
이런 게 바로 '풍선효과' 아닐까 싶다.

3. 부동산 설문 결과와 전문가 분석

최근 한 플랫폼에서 7월 첫째 주 기준 설문을 진행했는데 무려 73.1%가 "하반기 집값 오를 것"이라 답했다고 한다.

물론 그 근거가 다 있는 건 아니겠지만 분위기 자체가 다시 매수 심리를 자극하고 있다는 건 분명해 보인다.

전문가들은 강남권은 조정 국면에 들어설 가능성을 조심스럽게 언급하고 있고 반대로 외곽지역은 "단기적 반등 가능성이 높다"고 말한다.

특히 GTX 노선이나 교통 호재가 있는 지역은 이런 흐름이 뚜렷하다.

4. 내 생각과 지인에게 한 조언

나는 그날 친구에게 이렇게 말했다. "정답은 없지만 지금 이 분위기면 외곽 지역은 고민할 만하고 강남권은 조금 더 지켜보는 게 맞아 보여." 그 친구는 다음 주부터 실제 매물 보러 다니기로 했다.
나도 덩달아 같이 보기로 약속했다.

5. 마무리 – 지금은 정보 탐색 타이밍

지금 당장 집을 사야 하느냐, 아니냐는 각자의 조건에 따라 다르겠지만
분명한 건 정보는 미리미리 모아두는 게 유리하다는 것. 특히 외곽의 분양권 시장이나 조정기 들어간 도심권 거래 흐름은 눈여겨볼 필요가 있다.

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