시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사 알아봅시다

안녕하세요. 도리부동산입니다^^

분양공고를 받아서 청약을 신청할 때 알아둬야할 사항에 대해서 설명을 하는시간을 갖도록 할게요
최근에는 시장이 죽어있지만 몇년전까지만 해도 전국 여기저기 지역에서 재개발 및 재건축이 많이 발생되었죠
기본적으로 아파트 분양 공고는 어느 누구나 한번쯤 보게되어있어요
공고란을 자세히 살펴보면 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사 등의 용어가 보이죠^^ 
하지만 저도 그렇고 보통의 사람들은 아파트 브랜드만 확인하고 대수롭지 않게 넘어가는 편입니다
용어가 생소하기도 하지만 일반적으로 관심을 두지 않으면 용어에 대해서 잘 모르는 분이 많더라구요

그리고 시행사, 시공사가 다른 개념인데 혹시 잘 아셨나요?
제가 생각할 때 분양공사에서는 시행사와 시공사의 구분은 굉장히 중요하다고 판단하고 있습니다
이 차이점을 모른 채 확인도 하지 않을 경우 피해를 볼 수 있기 때문에
시행사와 시공사의 차이점이 무엇인지 왜 알아야 하는지? 쉽게 풀어보겠습니다

본론으로 들어가서
■시행사, 시공사, 신탁사 하는일

1. 시행사
토지에 건축물을 신축하여 분양하는 행위의 부동산 개발
전체적인 과정이 이루어지는 것을 보통 "시행"이라고 부릅니다
주택이 지어질 때 행정적인 절차부터 건축, 관리, 감독 등의 모든 공사 분양계획 및 입주자 계약까지 
분양계약자들의 입주과정까지 모든 과정을 담당합니다

분양하려는 주택을 위해서 어디에 지을까? (토지매입) 
토지매입은 얼마나 들까? 어떻게 조달할까?   (자금계획) 
어떤 주택이나 종류를 지을까?  (분양용도)
건축위해서 인허가등의 법적인 부분은 어떨까? (행정절차) 
누구에게 공사를 하도록 허가할 것인가? (시공사 선정) 
분양가 및 입주는 어떻게 정할까? (분양가격 및 입주계획)

이처럼 시행사는 시공사를 지정해서 건축을 완성하고 
자금을 금융기관으로부터 조달하는 업무 등 처음부터 끝까지 진행하고 관리하는 회사를 말합니다

분양공고문에 보면 "사업주체" 라고 기재된 업체가 바로 "시행사"라고 보시면 됩니다
시행사는 시공사의 건설업체 이름으로 분양을 하더라도 문제가 발생되면 그 책임을 지게됩니다
즉, 부동산 개발사업의 실질적인 사업주체를 뜻한다고 볼 수 있습니다

2. 시공사 
시행사로부터 발주받아서 실제로 건축을 하는 회사를 말합니다
예를 들어서 CS건설, 현대건설, 대우건설, 호반건설 등이 있어요
시공사는 공사비 받아서 공사만을 담당합니다
즉, 시공을 한 회사를 말합니다. (시공사)

건설업 면허를 보유하고 있어서 건물의 설계, 토목 등 직접 건설을 하는편이에요
건설비등은 시행사로부터 청구해서 받는 구조입니다
물론 시행사, 시공사의 역할을 한개의 회사가 담당하는 경우도 있어요
우리가 흔히 알고있는 회사들이 있어요. 
현대건설, 대우건설, 대림산업, GS건설, 롯데건설, 현대건설, 삼성물산 등 많아요

이런한 시행사와 시공사가 동일한 경우에는 보통 "자체개발사업"이라고도 부르고있어요
반면 시행사로부터 공사만을 맡은 경우 "도급사업"이라고 불러요
하지만 모든 건설사가 시행과 시공을 하는 것은 아니기 때문에 이름만 다르고 동일한 것이라 착각하기 쉽습니다

※시행사, 시공사 차이점 정리

모델하우스에 방문해서 책자를 보거나 근처 도로 현수막을 볼 때
책자 뒷면 또는 뒷장에 시행자, 시공사, 신탁사라고 적혀있는 것을 보신 분들도 있으실 거에요
위에서 말한  정의만 참고해도 차이점에 대해서 조금은 아시겠죠?
시공사는 유명한데 시행사는 생소한 회사 이름인 경우도 많습니다
시행사가 부실할 경우는 어떤 일이 생길지 짐작할 수 있나요? 
맞아요.  시행사는 시공사에 공사를 시키는 입장이고 전체를 관리합니다

그러니 시행사가 부실하면 시공사에게 그대로 타격이 가게됩니다
시공사 타격은 곧바로 소비자들의 피해로 전가될 확률이 높습니다
이와 같은 이유로 시행사, 시공사의 구분은 중요한 것 중 하나입니다
물론 앞에서 말씀드렸듯이 시행사, 시공사의 업무를 한곳에서 맡아서 하는 경우도 있습니다
요즘은 대형 건설사들이 대규모의 땅을 직접 매입해서 건물을 짓고 이를 분양하는 방식을 벗어나 
개별업체 땅에 건설공사만 해주는 경우가 많습니다

대신 이 경우는 시행사, 시공사가 서로 이익을 분배하기 때문에 이럴경우는 보통 분양금액이 올라가는 경우가 많습니다
시공사는 건축만 하는 것이기 때문에 건축 하자에 관한 법적 문제 이외에 분양과 관련된 모든 책임은 시행사 책임을 집니다
다시말해 이름만 들어도 아는 대형 건설사들은 건물을 잘 짓고 인지도도 높으니 
소비자들은 브랜드를 믿고서 "이름만 들어도 아는 큰 회사인데 부도나 사기를 치겠어?" 라는 생각으로 접근하게 되고요
시행사는 브랜드 건설사 이름을 내걸고 비싼 분양가와 계약을 이루어낼 수 있습니다
그래서 유명 연예인을 모델로 하는 대형 건설사 이름을 걸거나, 해당 공사업체가 시공한다고 광고를 크게 하면 분양 계약이 수월하긴합니다

하지만 만약 분양과 관련하여 건설지연, 분양 무산 등의 큰 문제가 발생한다면 해당 책임은 건설사가 아닌 시행사입니다
이러한 피해는 종종 발생되곤 하기 때문에 시행사와 시공사 꼭 확인하세요

3 신탁사
자 다음은 신탁사에 대해서 알아보겠습니다
건설에 필요한 자금을 관리하는 동시에 보증하는 기관입니다
신탁사는 소유권을 위탁받아 관리하는 기관으로 이해하면 됩니다
입주까지 고객님들의 돈을 안전하게 보호  및 보증해주는 역할을 합니다
분양공고를 보고 계약을 했고 계약금을 지불했는데 문제가 생긴다면 그 돈을 어떻게 될까요?
부도와 같은 문제가 생겼을 경우 돈을 안전하게 보호해 주는 곳이 바로 신탁사입니다

신탁사는 계약자들의 돈을 관리하고 만약에 문제가 생겼을 때 
계약금을 신택사에서 보상을 해주는 겁니다
보통의 경우 시행사가 유명 건설회사보다 자금이나 인지도와 낮은 경우가 많기 때문에
문제가 발생할 경우 계약금의 안전 여부를 위해 분양시 신탁사가 믿을만한 곳인지 
전하게 자금을 관리할 수 있는 곳인지 확인해 보시는 것도 중요합니다
신탁사를 꼭 확인해 보시기 바랍니다

4. 분양대행사
마지막으로 분양대행사입니다
교차로 및 주변을 지나다니면 한번씩 보셨을수도 있는데 
모델하우스에서 분양과 관련하여 일정금액을 받고 홍보하는 업체를 분양대행사라고 아시면 됩니다
이런 분양대행사의 설명 및 분양홍보만을 설명듣고 계약하거나
또는 섣불리 시공사 브랜드만 믿고 어떤 개발이 이루어지는지도 모르고 계약하면 피해를 볼 수 있습니다

많이 아는만큼 잘 보이는 거겠죠? 
오늘은 분양계약에서 중요한 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다
알아두시면 언젠가 한번쯤 도움이 될 거에요
오늘의 전달해드린 내용이 살아가면서 필요한 지식이 되었으면 좋겠습니다
읽어주셔서 감사합니다