양도세를 줄여주는 상속세 신고

여러분 만약 예를 들어서 
부모님이나 조부모님이 조용한 시골에서 농사를 지으시다가 
토지 한 필지를 유산으로 남기고 돌아가셨다고 볼게요
토지는 개수를 칭할 때 보통 필지라고 칭하니까 이렇게 용어를 쓸게요
만약 토지 공시지가가 1억원이다 그런데 동네의 부동산을 통해서 알아보니 
주변 시세가 만약 4억 정도로 형성이 되어있는 상황을 확인을 했다고 가정하겠습니다

이런경우에 만약 상속세 신고를 하지 않는다면 여러분은 취득가액 1억원짜리 토지를 취득한 걸로 보기때문에
나중에 제3자에게 해당토지를 4억원에 팔게된다면 
양도세를 납부해야하는데 이 양도세의 계산식을 보면 양도가액 4억원에서 해당 취득가액 1억원을 차감한 
3억원에 대해서 이제 양도소득세를내는 경우가 발생합니다

안녕하세요. 히도리&도리부동산입니다.
오늘은 일반적이지는 않지만 일생에 한번씩은 알고 넘어가야할 세금입니다
즉. 상속세에 대해서 알아보겠습니다

최근에는 해당사항이 없지만 
지난 몇년동안 우리나라의 주택값이 폭발적으로 올랐기 때문에 
부모님들이 좋은 아파트 한 채만 가지고 있음에도 불구하고 만약 사망하시게되면
상속자들은 상속세를 내야 되는 상황이 많이 발생할 것 같다는 생각이 들었습니다

보통 상속세는 재산이 많은 상류층이 많이 부담하던 세금입니다
맞아요. 일반적인 저희들은 해당사항이 없는 경우가 많지만 
물가상승률에 맞춰서 법률이 개정이 되어야하는데 법률이 그대로인 상태라서
앞으로는 상속세가 우리게에 많이 가까워진 상태라고 볼 수 있습니다

물론 여러 법조계에서나 사회적단체에서 
이 상속세에 대한 개정요청을 지속적으로 이루어지긴했습니다
그러나 언젠가는 법률이 개편이 되더라도 
나한테 적용이 되느냐 안되느냐는 정확하게 알수는 없는 현실입니다
다시말하면 상속이라는 자체가 우리가 시점을 전혀 예측할 수가 없기 때문에 
개정된 사항이 적용 안될수도  있습니다
그렇기 때문에 이제 대비책이 반드시 필요하다라고 말씀을 드리고싶어요

상속재산의 공제금액을 알아보면
배우자가 있다면 최소 10억원, 
배우자가 없다면 최소 5억원까지는 전액 공제가 되기 때문에 상속세가 없습니다
이런 상속세금이 없다면 세금신고는 사실 하지않아도 문제없어요
이런 공제금액 아래의 상속재산이라면 
보통은 관할 세무서에서 알아서 결정하고 종결이 되는편입니다
납부할 세금이 없으니까 뭐 가산세는 당연히 없을겁니다

하지만 이렇게 상속세가 없음에도 불구하고 
상속세 신고를 하는 경우들이 많이 있는데요 
이유가 뭘까요? 생각해보신적 있으신가요?  
양도세를 계산할 때 취득가액이 들어가는데
취득가액에 대해서 한번 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다

우리가 상속재산이라고하면 여러가지 자산이 있겠지만 
그 중에서도 부동산이 특히 여기에 해당이 되는데요
상속이 발생하면 사망하신 분이 소유하고 있던 부동산이 
상속인들에게 상속을 원인으로 해서 등기 이전이 실행됩니다
이 이전과정에서 취득을 원인으로 한 취득세가 발생하고 상속등기를 진행합니다
그러면 이제 상속개시일(사망일)이 이제 나의 새로운 취득일이 되면서
이 사망일 당시 해당 부동산의 취득가액이 되게 됩니다

그런데 이제 토지나 단독주택 같은 경우에는 
대다수의 경우에 시가 확인이 어렵기 때문에 기준시가로 신고를 하거나 결정이 됩니다 
아파트는 유사한 매매 사례 가액들이 있기 때문에 해당 가액으로 결정이 될 확률이 매우 높습니다
근데 이제 특히 단독주택이나 토지는 비슷한 사례들의 적용이 어렵다보니 
해당시가와 기준시가에 대한 갭 차이가 정말 크게 나타납니다
그래서 상속세 신고를 안 하고 그대로 넘어가게 된다면 
국세청은 거의 기준시가로 결정을 하게됩니다

말로 설명하니 어려운데 
예를 들어서 설명을 해보겠습니다

부모님이 시골에 토지 한 필지를 유산으로 남기고 돌아가셨어요
확인해보니 이제 토지 공시지가가 1억원이다 
하지만 근방의 부동산이나 어플을 통해서 주변시세를 알아보니
이 필지의 시세가 약 4억원 정도로 형성이 되어 있는것을 발견했어요
여기서 만약 상속세 신고를 안하게 되면 
나는 1억원짜리 토지를 취득한 걸로 봐서 나중에 제3자에게 매도를 한다면
양도가액이 5억원에서 이 취득가액 1억원을 차감한 4억원에 대해서 이제 양도소득세를 납부해야하는 경우가 발생합니다
양도차익이 4억원이면 대략 세금이 얼마나 되는지 간편계산을 해볼게요
장기보유특별공제는 무시한다면 약 1억 5천만원 정도가 세금으로 나올겁니다

그러면 이 양도소득세를 어떻게 절세할 수 있을까요?
정답은 상속이 개시되는 시점에 토지를 감정평가 의뢰해서 취득가액을 4억원으로 만들어서 상속세 신고를 하는겁니다
배우자가 없는 경우  5억원까지는 세금이 없다라고 설명했으니 
이제 기준시가로 신고하나 또는 감정평가를 받아서 4억에 신고를 해도 상속세는 없습니다
통상적으로 감정평가 비용은 적으면 100만원에서 많은 150만원 정도 될거에요
적은 비용으로 나중에 양도할 때 세금을 많이 아낄 수 있으니 이 방법을 하지않은 이유는 없습니다
하지만 이부분 대부분이 몰라서 못하는 경우가 많아요
특히 토지의 경우에는 양도세 신고를 도와주려고 이야기를 듣다보면 
상속을 원인으로 취득했을 경우에 그냥 공시지가로 결정이 되어 있는 경우가 굉장히 많습니다
물론 뭐 여러가지 개별적으로 사유가 존재하겠지만 
이렇게 재산가액이 적어서 상속세 부담이 뭐 적거나 거의 없는 경우에는 
반드시 이제 감정평가 여부를 체크를 해서 평가실익을 따져보는게 필요하다는 생각이 듭니다 
사실 이런 내용을 모르시는 분들이 정말 대다수입니다 
그래서 이제 해당 내용을 통해서 관련된 내용을 꼭 알아서 활용하시기를 바라겠습니다

단독주택에도 동일한 논리로 적용이 가능합니다

예를 들어서 이제 시가가 7억원인데 공시가격은 3억 5천만원이라고 가정할게요
그런데 이 주택이 서울에 있다면 조정대상 지역이잖아요 
그래서 이제 상속개시일 당시 피상속인과 독일세대원이 아닌 경우라면 비과세를 위한 거주요건 2년이 필요합니다
하지만 이집이 너무도 낡았고 거리가 멀기 때문에 
내가 거주요건을 갖출 수 없을 것 같다라고 판단이 된다고 하면 매매를 생각해봐야합니다
당연히 이제 양도를 했을 때 일반과세든 중과세든 양도세가 나오게 될 것입니다
그러면 이제 동일한 논리로 내가 7억원으로 평가를 해서 
상속세 신고를 하는 경우에 그 상속세랑 공시가격인 3억 5천만원으로 평가를 해서 
상속세 신고를 한 뒤에 추후 양도 할 때 그 양도소득세랑 비교를 해서 
나한테 유리한 방향으로 끌고 갈 수 있어야 된다는 거죠
그래서 이제 오늘은 이렇게 기준시가와 시가의 가격차이가 큰 자산의 경우에는
상속세 신고시에 발생되는 세금의 여부와는 별도로 어떤가액으로 평가를 해서 상속세 신고를 할지는
세무 전문가와 상의를 해서 나중에 발생할 양도세까지도 고려하는 현명한 여러분들이 되시기를 바랍니다
읽어주셔서 감사합니다