다주택자 부동산 규제완화(12/20)

안녕하세요.  

부동산관련 내용 소개해드리는 도리부동산입니다. :)

최근 12월 20일 종합부동산 대책이 나와서 큰 이슈가 되고 있습니다. 

바로 부동산  시장 연착륙 방안이 발표가 되었습니다. 

모두의 예상과 다르게  빠르고 과감한 방안이 나왔다고 생각합니다. 

복잡하지만 최대한  쉽게 요약 정리를 드리겠습니다 

그리고

더불어 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지도 같이 체크를 해보겠습니다

현재 금리인상, 경제 불경기 중인 상황에서 지속적으로 추락 중인

부동산 시장을 위한 정부의 연착륙 방안을 발표가 됐습니다.

현 정부는 기존의 부동산 시장이 하향 안정화된다는 부분은 공감을 하고 있지만

현재의 분위기와 같은 주택 시장이 단기간에 급락하는 것은 원하는 모델이 아니기 때문입니다. 

그래서 안전판을 받쳐준다고 미리 공헌을 했습니다

그렇지만 모두의 생각보다 빨리 발표가 되었다고 생각합니다. 

왜 그럴까? 생각을 해보니 이번 겨울시장에서 주택시장의 추락의 하락폭이 심상치 않다고 판단했기 때문으로 보입니다. 

발표내용을 보니 생각보다 규제 완화 폭이 넓고

강하다는 평가가 나오고 있습니다. 

정부가 대책으로 발표한 내용 핵심은 간단합니다.

수요는 늘리고,  공급은 축소한다!!

기존 주택 분양주택 공통적으로 적용이 됩니다.  

자 첫 번째 수요를 늘리자입니다.   

이런 침체 상황에서 수요를 늘리는 방안은 결국 현금성 자산의 여유가 있는 다주택자에게 주택 취득할 수 있는 길을 열어주는 것이죠. 

하지만 이런 여유가 있는 사람들도 혜택이 있어야 구입을 합니다. 

그래서 정부에서는

1.  취득세 중과 완화방안이 확정 발표가 됐습니다

현재는 1주택자가 추가로 주택을 살 때 비조정 지역이면 기본세율이 적용되지만 

두번째 사는 주택이 조정 지역에 있다면 8% 세율이 적용되었습니다. 

하지만 앞으로 기본세율로 바꿔 준다고 합니다 

그래서 2주택까지는  취득세 중과를 적용하지 않기로 했습니다. 

3주택자는  비조정 지역은 4%,  그리고 조정대상지역은 6%를 적용하기로 했습니다.

그리고 법인과 4주택자는 6%로 세율을 조정하기로 했습니다. 

이것을 해석하면 1주택자는 규제지역의 주택 더 사고,

2주택자는 비규제지역의 주택을 더 사라 이렇게 해석을 할 수 있는 건데

의외로 빠르게 나온내용이 바로 시행시기입니다. 

중과 완화 발표일인 2022년 12월 20일부터 적용됩니다. 

잔금 지급일 기준 21일부터 중과 완화를 적용받는다고 합니다. 


2. 수요를 늘리는 정책은 양도세율 중과제도 재검토입니다. 

내년 7월에 세제 개편안을 통해서 근본적인 개편안을 마련하겠다고 합니다.

이것은 유주택자한테 양도세 중과부담 느끼지 말고 지금 주택을 사라고 신호를 주는 거라고 보입니다. 

취득세 중과는 풀어졌지만 그래도 양도세가 걱정이다보니까 정부에서 이것도 내년 7월에 크게 변경예정이니.

걱정하지 말고 구입하라는 하는 의미를 담고 있는 것 같습니다 .


3. 수요를 늘리는 정책은 바로 단기 양도세율 조정입니다

작년 부동산 대책에서 분양권 주택 입주권에 단기 양도 차익에 대해서 과세를 강화하는 방안이 나왔어요 

2년 미만 보유자는 세금이 껑충 뛰어 올라갔죠 최대 70%까지 증가세율이 적용됐는데 이번에 다음처럼 발표가 되었죠.


ㅁ분양권 주택

입주권에 이념 미만 보유자의 세부담을 크게 낮춰 주기로 한 겁니다 

그래서 분양권 주택 입주자 입주권 1년 이상 보유자는 기본세율 적용, 1년 미만은 45%를 적용한다고 합니다

이것은  분양시장 대표적인 활성화 정책입니다.   분양권 같은 경우는 현재 60% 에서 70%의 양도세율이 적용되다 보니까 거의 시장이 활성화가 안됐습니다.  분양권 사고팔면서 분양시장도 같이 좀 상승하는 흐름을 원하는 것 같습니다. 



4. 대출규제 완화방안입니다

규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하여 30% 적용을 한다고 합니다 

그래서이것을 통해서 다주택자에 매수를 늘리는 효과를 기대하고 더불어서 역전세단에 따른 매도 물량을 줄이는 효과도 같이 꾀할 것으로 보여집니다


5.  주택시장 상황을 종합적으로 감안해서 규제지역을 연초에 추가로 해지한다고 발표를 했습니다

그래서 내년 1월 정도에 초고가 아파트 지역을 제외하고 추가 완화방안이 나올거라고 예상합니다. 

현재 서울 지역과 서울 인접지역에 대해서 규제지역이 지정됐는데 아마 경기도 지역은 다 풀릴 것으로 보여지고 서울도 강남 3구와 양천구 목동 등 용산구 등 일부 지역을 제외하고는 많이 풀릴 것으로 예상이 됩니다.



6.  과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장 상황을 고려해서 5년 이전 합리적인 수준으로 환원하겠다

분양 정책에 대한 내용입니다 그래서 요즘 그러니까 상한제 주택 이제 청약 보면은 뭐 전매제한 10년 실거주 의무 2년 이런 거 많이 있잖아요 

이것을 없앨 가능성이 커질 것 같습니다. 

일단 실거주의 의무는 폐지될 가능성이 커지고요 전매 제한도야 아마 3년 수준으로 단축될 가능성이 커져 보입니다 이거 과거에도 이명박

정부에서도 비슷한 정책이 있었지만,  그때 대책 발표 나오고 나서 소급적용도 됐었습니다 

이미 이제 분양시장이 실수자한테만 의존하기에는 시장이 너무 침체되어 있기 때문에 투자 수요한테 좀 의존을 해야 됩니다. 

그럼 분양시장에 수요 증가를 위해서 이런 규제를 풀어줘서 투자자들도 분양시장이 유입될 수 있게 환경을 만들어 준 것이다  이렇게 보시면 됩니다. 


7. 마지막 규제지역에 무주택자의 LTV를 늘리는 방안을 검토 중이라고 이야기를 들었습니다. 

또한 이미 발표됐지만 특례 보금자리론 있잖아요 내년 1분기의 시행을 확정한다고 합니다

이거 정말 많은 분들이 기다리고 계시죠 왜냐면 소득제한도 없고 대출한도도 늘어나 주택 가입 기준도 9억원으로 늘어났습니다

게다가 기존의 과도한 변동 금리로 힘들어 하시는 분들이 갈아탈 수도 있다

보니까 기다리고 있는데 아직까지 구체적인 일정은 확정이 안 된 것으로 보여집니다 일단 대출금리가 굉장히 중요하겠죠 어느 정도 수준에 나올지 아 그리고 민간 등록 임대 제도도 확정 발표가 됐습니다

 

근데 모두 다 되는 건 아니고 전용 85제곱미터 이하 중소형면적 아파트만 허용을 해준다고 합니다 자이 민간 등록 임대 아무나 등록할 수 없다고 합니다 일단 면적 요건이 있어요 전용 85제곱미터 이하여야 되고요 가행요건도 있습니다 수도권은 6억 이하 비수도권은 3억 이하여야 됩니다

또한

종부세는 합산 배제를 해준다고 합니다

양도세 중과 배제해주고요

기간이 10년 동안 임대를 하게 되면 장기별 특별공제 혜택 70%까지 받을 수 있습니다 그래서 10년간 세를 놨을 경우에는 아 거의 양도세 부담을

느끼지 않아도 된다 이렇게 보시면 될 것 같습니다 또 하나 10년 말고도요

15년 이상 장기임대 모델도 추가를 했어요 수도권에 9억원 이하주택 대상도 가양요건도 확대를 했는데 15년 이상 임대료를 5% 내외로 증액하는 거 사람들이 많이 참여를 안 할 것 같다 이렇게 생각이 드네요 자 그리고 예를 들어서 등록 임대사업자의 l2b 상한 아까 다주택자는 30% 풀어준다고 그랬잖아요 ltv 30% 그것을 더 올리는 방안도 추진을 한다고 합니다

이제 공급을 줄이는 정책 살펴보겠습니다

1. 생활안정 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제를 완화해서 주택구입 시에 동일한 LTV를 규제하겠다고 하는 내용입니다.
이것은 역전세란에 따른 매도 압력을 대출로 버티는 방안을 제시한 것으로 보여집니다 

하지만 

DSR 한도 때문에 지금 이거 대출 못 받는 분들이 많이 계시는데 그에 대한 내용은 포함되어 있지 않았습니다 

가장 큰 DSF 한도를 손보는게 중요하다고 생각이 듭니다. 실제 현금부자들은 근로소득자가 아니라 사업소득자가 많기 때문입니다. 


2.  두 번째 양도세 중과 한시적 배제 기간을 늘려주기로 했습니다 

언제까지일까?  2024년 5월까지입니다 

이유를 생각하면 양도세를 2023년 5월까지로 한정하게 되면 이번 겨울에 무조건 매물을 던지는 경우가 많아질 수 있어서

역전세를 했다는 매도 물량과 사업자 대출에 따른 매도 물량 증가에 더불어서 양도세 중과 배제받으려는

다책자 매물까지 섞이면서 초급매 간의 경쟁으로 가격이 더 추락할 수 있습니다. 

그래서 양도세 한시적 배제기간의 혜택을 받는 사람들은 지금 팔지 말고 다음에 팔라는 내용입니다. 


3. 보유세 관련된 내용입니다 

보유세 종합부동산세나 재산세는 공시가격 기준으로 해서 산출이 됩니다. 

전 정부에서 추진했었던 공시가율 현실화 계획 수정 상황을 2014년 내년 하반기까지 마련해서 불확실성을 줄이고

재산세의 공정시장가액 비율도 낮춰서 재산세 부담도 낮춰주겠다고 합니다 




4. 신도시 등 공공택지에서 공급되는 주택을 시장 상황을 고려해서 탄력적으로 속도 조절해서 공급하겠다는 내용의 발표입니다. 

물론 이미 사전 청약 같은 경우는 일정이 대폭 축소가 되었고 지금 일반 분양시장이 워낙 침체된 상황에서 공공신도시  같은 데서 쏟아지게 되면 이것이 또 물량 부담이 됩니다. 

시장에 부담을 안 주는 수준으로 조절해 나가겠다고 밝힌 겁니다 

12월 20일 부동산 대책 시장이 어떤 영향을 줄까요

일단은 부동산 대책 내용만 보면 예상보다 강한 규제 완화 폭인건 여러분들도 알 수 있습니다. 

단계적으로 나올 만한 규제 완화 방안이 한꺼번에 다 쏟아져 나왔고 다만 구체적인 시행 일정 등이 빠져서 효과는 좀 약할 것 같습니다. 

하지만 정부가 어떤 목적으로 이런 대책으르 세웠을까를 고민해봐야 합니다. 

초급매 숫자를 다소 줄이고 수요를 늘리는게 주 목적이지 않을지 생각해봅니다. 

하지만 현저하게 근본 원인이 전세가 급락은 막지 못할 것이고 정부는 말 그대로 연착륙을 유도한다는 겁니다. 

하락 강도를 약하게 하려는 건 누군가 못 건드리고 초급매로 던지면 그나마 살 사람 좀 만들 목적으로이 대책을 이제 이번에 세우지 않았나 생각이 듭니다

그리고 아직 시행 일정이 미정으로 나온 대책들은 이번 부동산 가격 하락세가 확대되면 앞당겨 시행될 가능성이 보입니다. 

그래서 아마 내년 1월과 2월 중에 이번에 12 20일 부동산 대책에 나온 여러분들이 상당부분 시행이 되지 않을까 생각이 듭니다 

건국일에 가장 심각한 부동산 시장 침체 겨울이 다가오고 있습니다 이 겨울에 정부가 좀 선제적으로 무엇인가 좀 대책을 내놨습니다 

그 대책이 어떤 결과를 보일지 기대가 되긴합니다. 

오늘 부동산 대책에 대해서 알아보았습니다.  

구독과 좋아요 꼭 부탁드립니다

감사합니다