임차권 설정등기 바로알기! (feat. 전세보증금 지키는 필수절차)

임대계약기간이 만료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 취할 수 있는 조치로는 어떤 것들이 있을까요? 먼저 법원에 지급명령신청을 할 수 있습니다. 그리고 확정판결을 받으면 강제집행 절차를 진행할 수 있는데요. 이때 필요한 것이 바로 오늘 소개해드릴 임차권 설정등기입니다. 일반 등기와 달리 대항력 및 우선변제권을 유지시켜준다는 점에서 차이가 있습니다. 신청방법부터 비용까지 자세히 다뤄봤습니다.

 

-순서-

1. 대항력 / 우선변제권 핵심정리

2. 임대차보호법 파헤치기

3. 전세 계약 시 주의사항
4. 보증금 반환받기 - 지급명령신청

5. 임차권 설정등기 알아보기

 

1. 대항력 / 우선변제권 핵심정리
주택임대차보호법상 임차인 보호 규정 가운데 하나로서 보증금 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말한다. 쉽게 말해 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 법적으로 보호해주는 제도다. 만약 집주인이 은행 대출 이자를 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 먼저 배당 받을 수 있다. 다만 모든 상황에서 적용되는 건 아니다. 지역별로 정해진 소액보증금 기준 금액 이내여야 하고 전입신고 및 확정일자를 반드시 받아야 한다. 그래야만 선순위 근저당설정금액 다음으로 돈을 돌려받을 수 있기 때문이다. 참고로 서울시의 경우 1억원 이하 전세 계약 시 3,400만원까지 보장된다.

2. 임대차보호법 파헤치기
작년 이맘때쯤 전세 계약 기간이 만료되어 이사를 가야 했다. 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 애를 태웠던 기억이 난다. 다행히 법적 절차를 밟아 무사히 돈을 받을 수 있었지만 하마터면 길거리에 나앉을 뻔했다. 만약 제때 받지 못했다면 얼마나 끔찍했을까? 아마 상상조차 하기 싫을 것이다. 지금이야 웃으며 말하지만 당시엔 정말이지 눈앞이 캄캄했다. 아무튼 이번 일을 계기로 부동산 관련 지식을 쌓아야겠다고 다짐했다. 그리고 틈틈이 관련 서적을 읽으며 공부했고 덕분에 웬만한 전문가 못지않은 수준이 되었다. 물론 아직 부족한 점이 많지만 적어도 내 집 마련만큼은 걱정 없다. 그럼 이쯤에서 오늘의 주제인 주택임대차보호법에 대해 알아보자. 먼저 용어 정리부터 해보자면 임대인과 임차인은 각각 집주인과 세입자를 뜻한다. 이때 주의해야 할 점은 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 반드시 확인해야 한다는 것이다. 간혹 대리인이 대신 나오는 경우가 있는데 이때는 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다. 그래야 나중에 불이익을 당하지 않을 수 있다. 다음으로 대항력이라는 개념이 있다. 쉽게 말해 제3자에게도 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 따라서 전입신고와 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 참고로 경매 시 우선변제권을 갖기 위해서는 배당요구 종기일까지 유지해야 한다. 마지막으로 최우선변제권인데 소액임차인을 보호하기 위한 제도다. 지역별로 정해진 금액 이하라면 순위와 관계없이 일정 금액을 보장받을 수 있다. 다만 선순위 근저당권자가 있다면 일부만 변제될 수도 있으니 유의해야 한다.

3. 전세 계약 시 주의사항
이사철이 되면 집 구하기 전쟁이 벌어진다. 수요자가 몰리다 보니 가격이 천정부지로 치솟고 그나마 괜찮은 매물은 순식간에 사라진다. 이럴 때일수록 정신 바짝 차리고 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 자칫하면 보증금을 떼이거나 사기를 당할 수도 있기 때문이다. 우선 등기부등본을 확인해야 한다. 집주인이 진짜 소유주가 맞는지, 근저당 및 가압류 여부 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 대출이 끼어 있다면 잔금 지급 당일 반드시 상환 말소한다는 조건을 계약서에 명시해야 한다. 그래야 혹시 모를 사고를 미연에 방지할 수 있다. 다음으로는 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 그래야 대항력과 우선변제권이라는 권리를 얻을 수 있다. 대항력이란 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이고 우선변제권은 경매시 후순위권리자나 기타 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리다. 따라서 둘 중 하나라도 빠지면 나중에 불이익을 당할 수 있으니 각별히 신경 써야 한다. 마지막으로 중개수수료 계산법을 알아두자. 거래금액 × 상한요율 = 중개수수료인데 한도액이 정해져 있으므로 초과 금액은 지불할 필요가 없다.

4. 보증금 반환받기 - 지급명령신청
전세 계약이 만료되면 임대인으로부터 보증금을 돌려받아야 한다. 이때 임차인 입장에서는 이사 갈 집을 마련해야 하기 때문에 가급적 빨리 받는 게 좋다. 만약 집주인이 제때 돈을 주지 않으면 난감해진다. 이럴 땐 법적 절차를 통해 해결하면 된다. 먼저 법원에 지급명령 신청을 해보자. 신청서 작성 후 제출하면 법원 심사를 거쳐 결정문이 나온다. 그러면 채무자 소유의 부동산 및 채권 등 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다. 다만 상대방이 이의 제기를 하면 소송으로 넘어가게 되므로 주의해야 한다.

 

5. 임차권 설정등기 알아보기
임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 우선변제권 확보를 위해 반드시 임차권설정등기를 신청해야 한다. 그래야 대항력과 우선변제권이라는 권리를 취득할 수 있기 때문이다. 그럼 지금부터 구체적인 절차를 알아보자. 먼저 필요 서류를 준비하자. 임대인으로부터 받아야 할 서류로는 등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본, 신분증 사본 그리고 부동산 목록 4부 정도가 있다. 다음으로 관할 법원에 가서 신청서를 작성하면 된다. 이때 주의할 점은 건물 주소지를 정확히 기재해야 한다는 것이다. 만약 아파트라면 동 호수까지 정확하게 적어야 한다. 마지막으로 세금 및 수수료를 납부하면 모든 절차가 끝난다. 참고로 소요 기간은 약 2주 정도 걸린다.