다주택자 및 고소득자 월 임대료 셋팅금액

안녕하세요

오늘은 월세를 받고 있다면 반드시 점검해 봐야 되는 사항을 알아볼게요
절세를 위해서 임대차 계약을 체결하실 때 
전략적으로 전월세 금액을 어떻게 세팅을 해야 세금이 줄어들까?
이런 포인트들이 중요할 것 같아요

이제 새로운 23년이 시작되는 1월달입니다
임대인들은 1년간 받는 월세+ 보증금의 간주임대료 를 매년 5월달에 종합소득세 신고를 해야 되는데
종합소득세의 금액이 얼마나 나올지? 가 많이 궁금해하시죠
이런 부분도 한번 체크해보는 시간으로 가지시면 좋을 것 같아요

최근에 아는 납세자분 중에 약 657만원의 과세예고지통지를 받으신 분이 있다고 할게요
이분이 실제로 받고있는 월세는 2400인데 이만큼의 세금이 나왔습니다

다시 말해서 이분은 고가주택 한 채를 보유하고 있는데 월세를 월에 약 200만원 정도 받고 있었어요
하지만 관련한 세금신고를 전혀 하지 않았어요 나이가 있으셨기 때문에 세금을 내야하는지도 모르시는 경우가 많아요
대체로 생각하기에 본인은 근로소득자이기 때문에 연말정산만 2월 달에 하면 끝이라고 생각했다고 합니다
종합소득세가 무엇인지 이해도 많이 부족했어요
그래서 이제 우리는 이번 해당 사례를 가지고 좀 알아보는 시간을 갖도록 할게요

예전부터 2천만원 이하 임대수입에 대해서는 비과세를 한다는 내용이 있었죠 
그런데 문제는 아직도 이렇게 알고 계시는 어르신 분들이 많이 계세요
세법이 계속 변경되다보니 이런경우는 주위에 많이 있는 편이에요
하지만 세법이 변경되어서 2020년도부터 2천만원 이하의 임대수익도 과세가 되기 시작했었죠 
이렇게 말하면 나도 연 2천만원 이하 임대소득있는데 나는 세금안내고 있는데? 라는 의문을 가지실 수 있어요
이 부분은 국세청에서 아직 몰라서 과세를 못한 거지 세금을 안내고 있는게 맞습니다

만약 국세청에서 인지해서 과세된다면  
가산세가 합쳐진 과세예고통지서를 보내면서 이제 세금 추징이 이루어질 수 있어요
이런 부분에 대한 가능성을 반드시 염두를 해 두셔야겠습니다
 
세금이 사실 무서운게 사실 가산세입니다. 
본세야 어차피 걸리면 납부해야하는 금액이었으니까 이해할순 있지만 
가산세는 납부하지않은 세금에 10%를 곱한 금액과 납부지연이자가산세 약 8% 정도가 합쳐져요
*가산세= 납부하지않은 세금 *10% + 납부지연이자가산세(약8%)

납부시기가 늦게 납부하는 만큼 가산세가 눈덩이처럼 불어나게 됩니다
납세자분들 대부분 사실 이게 도대체 어떻게 국세청에 노출이 되었는지 전혀 알지 못하고 사실 저도 알 수가 없습니다
세입자분이 뭐 전월세 신고 의무제에 따라서 신고한 부분에서 자료가 전달이 되면서 노출이 된 건지 
아니면 임차인분이 연말정산을 하면서 월세 세액공제를 집어넣어서 국세청에서 파악한건지는 정확히 알 수는 없어요
중요한 건 최근에는 전산이 발전됨에 따라서 어떠한 경로로든 이렇게 적발이 될 수 있다는 거에요
따라서 이제 운이 좋으면 안 걸릴 수도 있겠습니다만
제가 말하고자 하는 이야기는 본인이 위 내용에 해당되는 과세 대상이 맞는지 똑바로 확인해보고 
납부하지 않은 세금은 가산세가 있으니까 법에서 정하 시기에 납부하자라는 취지입니다 

한번은 여러분들이 자가 진단을 해보시는 시간으로 가지면 좋겠네요

우선 첫 번째로 1세대 1주택자는 월세와 보증금 모두 과세가 안됩니다
1주택자가 월세를 받아도 사실 과세가 되는게 아닙니다
하지만 이제 예외가 있는 거죠 
그래서 이제 다가구주택도 한 채만 가지고 계시다면 
다가주택은 한 개의 주택으로 보기 때문에 이제 과세가 안 되는게 맞습니다
그러나 이제 납세자분 사례랑 똑같습니다
납세자분도 1주택자였는데 왜 과세가 됐냐 
올해부터는 이제 기준시가 12억원을 초과하는 고가의 주택에 대해서는 월세가 과세 됩니다
기존에는 이제 9억이었어요 고가주택 기준이 그래서 이제 12억 원으로 상향이 됐고요 
이제 이것때문에 세금추징을 당한 거라고 보시면 되겠습니다
1주택자지만 고가주택이라 월세부분이 과세가 되기 때문입니다

그렇게 기억을 하시고 두 번째로 1세대 2주택자라면 월세는 무조건 과세가 되고 
보증금은 이제 과세가 되지 않습니다 

그리고 세 번째로 1세대 3주택자 이상이라면 월세와 보증금 모두 과세가 됩니다
근데 보증금은 어떻게 과세를 하느냐라고 물어볼 수 있지만 우리가 해당 보증금을 은행에 넣어 두면 
최소 이제 정기예금 이자율 만큼은 분명히 수입이 생겼을거라고 이제 가정을 해서 수익금액을 산정합니다
이것을 임대료로 간주한다 그래서 간주임대료라고 합니다 

이렇게 내가 보유한 주택수에 따라서 
임대소득이 과세 대상인지 아닌지 먼저 체크를 해보시고요 
1주택자분들은 보유주택이 고가주택인지 아닌지 반드시 조회 및 확인하셔서 체크를 한번 해 보셔야 될 것 같아요 

그리고 이제 부부는 각자가 주택을 하나씩 소유해도 주택수를 합산해서 과세의무를 판단합니다 
그래서 남편이 한 채, 아내가 한 채 이렇게 가지고 있다라고 가정하면 
1세대 2주택이니까 여기서 받는 월세 수입에 대해서는 과세가 되는겁니다 
그래서 이제 내가 세금이 과세가 되는 사람이라고 판단이 된다면 임대수입은 2천만원 이하라면 분리과세가 됩니다
분리과세는 나의 다른 소득과 합산이 되지 않고 
따로 떼어내서 해당부분의 소득만 과세를 한다라고 보시면 되겠어요
그리고 필요에 따라서 종합소득과세를 선택을 하실 수도 있겠으나
임대소득이 2천만원이 넘어가게되면 무조건 종합과세가 됩니다
이제 순이익을 가지고 판단하는게 아니고 전체의 월세 매출에 대해서 판단한다고 보시면 되겠습니다


만약에 본인이 받고있는 소득이 있고 해당 금액이 높은 세율을 받는 고소득자라면
즉, 소득세율 구간이 35%, 38%를 적용 받으시는데 

월세가 2천만 원이 넘어가면 바로 종합과세가 되어버리니까
이 고소득에 같이 합쳐지면서 월세 수입에 대해서도 38% 이상의 세금이 나가버리는 거죠 
그렇다면 납세자의 입장에서는 재계약을 하실 때 
연간 월세가 2천만원이 안 넘어가게끔 보증금 비율을 조정해서 세팅을 한다면 월세 수입에 대해서는 분리과세가 적용되겠죠

그래서 이제 월세를 세팅하실 때 이런 부분을 반드시 판단하셔서 의사결정을 하셔야겠습니다 
그래서 재계약 시에는 2000만원이 넘지 않게 세팅을 하시는게 좋겠다라고 말씀을 드렸고 
그래도 만약에 이 방법도 다른 사정에 의해서 안 된다면 본인이 소득이 높으니까 
아내분에게 6억의 한도 내에서 증여를 해서 와이프분 쪽으로 월세 소득을 전부 다 모는 것도 방법이 될거같아요
고소득자분들은 이제 자기 앞으로 소득을 높게 만들 필요가 없어요
왜냐하면 우리나라의 종합과세 세금구조는 계속 누진구조라서 소득이 높아질수록 약 38%는 계속 세금으로 날라가는 거죠
건강보험료도 그에 따라서 비례적으로 올라갈 테고요 
그래서 납세자분 같은 경우에는 소득이 없는 아내한테 지분을 몰아주고
월세도 몰아주는게 장기적으로 봤을 때는 절세가 될 수 있겠습니다

그리고 월세 수입에 대해서는 사실 누군가 세금계산서를 요구하는 것도 아니고 
임차인이 뭐 카드로 결제할 것도 아니라서 의도하든 의도하지 않았던지 과세 누락이 굉장히 많습니다

그런데 전월세 신고제 시행도 그렇고 점점 이렇게 임대차에 대한 내용이 
사업자등록을 내지 않았다 하더라도 국세청에 오픈이 될 가능성이 점점 높아지고 있어요 
어떠한 경로로든 내가 예측하지 못한 상황에 의해서 국세청은 여러분들의 임대차에 대한 소득의 내용을 확인할 수 있다는 점을 인지해야겠습니다
그래야 나중에라도 이렇게 과세예고통지를 받아서 
가산세까지 부담하면서 세금을 납부하시는 일이 줄어들거라고 생각합니다

글 읽어주셔서 감사합니다