'구청' 또는 '부동산원' 부동산소명자료 제출안내문 받음

안녕하세요 
도리부동산입니다

부동산 거래를 많이 해보신 분들은 급매물을 아주 잘 구입하시거나
가족간의 자금으로 부동산을 매입하는 경우 등에 대한 적절한 흐름이 아닌 부동산계약에있어서
몇몇 분들은 한국부동산원 및 구청으로부터 부동산 거래신고 소명에 대한 우편물을 받았을 것입니다

이번 시간에는 "한국부동산원" 및 "구청" 부동산 거래신고 소명에 대하여  정리해본 내용을 설명하려고 합니다

한국부동산원 및 구청으로부터 부동산 소명자료를 받으신 분들은 아래 내용을 참고하시면 
소명하시는데 많은 도움이 되실 것이라 생각됩니다.  ​

우선 소명 제출 대상자의 선정은 어떻게 될까요? 
아주 명확하게 대상자의 선정은 이렇다고 말할수는 없지만
그동안 선정된 사람들을 분석해보자면 아래에 해당하는 분들이 해당된다고 봅니다
한국부동산원(국토교통부)의 전산상 "부동산 이상거래(비정상거래)"로 판정되는 경우에
소명제출 대상자에게 전산상 일괄로 소명자료를 통보합니다.

그럼 "부동산 이상거래(비정상거래)"라고 판정되는 경우는 어떤 경우일까요?

1.  가족의 자금을 통하여 부동산을 취득한 경우 2.  부동산 및 분양권을 매입 당시의 시가보다 고가 또는 저가로 매수한 경우 3.  가족 명의의 부동산을 매수한 경우 4.  당초 제출한 자금조달계획서 및 제출서류가 문제가 되는 경우 5.  보유하고 있는 재산과 국세청에 신고된 근로소득 및 사업소득으로는 부동산의 취득자금을 소명하기 어려운 경우 6.  부동산 계약 이후에 제출한 자금조달계획서의 내용과 실제 취득자금의 원천이 상이한 경우 7.  부동산 매매계약 이후 매수인을 가족 명의로 변경하여 계약한 경우  8.  특수관계가 있는 법인으로부터 부동산을 매수하거나 자금을 조달하여 부동산을 취득한 경우  9. 다운계약이 의심되는 경우 10. 부동산 명의신탁이 의심되는 경우 11. 부동산 미등기전매가 의심되는 경우 12. 사업자대출 또는 거액의 신용대출 및 대부업체 대출금을 원천으로 부동산을 취득한 경우 13. 가족간 공동으로 부동산을 매수하였으나 등기 비율과 실제 지급한 비율이 상이한 경우  14. 다주택자가 조정대상지역에 소재하는 부동산을 취득한 경우 15. 부동산 매입 이후 해당 부동산의 시세가 크게 변동한 경우 16. 기타 세법상 문제가 되는 경우 등​

일반적으로는 매수인에게 통보자료가 전달되지만,
경우에 따라서는 매수인, 매도인, 공인중개사에게 모두 통보자료를 받을 수 있습니다.​

따라서 한국부동산원으로부터 부동산 소명자료를 받으시면 
매도인과 공인중개사분께 통보자료 수령 여부를 필수적으로 확인하시고
모두 소명통지를 받은경우에는 3분이 모두 일관되게 소명내용을 작성하셔야 문제가 없겠죠!! 중요합니다

이후에 진행되는 상황을 정리해보자면

1. 구청 또는 한국부동산원에 소명자료 제출  구체적으로 최대한 잘 자료준비해서 제출했다면 사안이 여기서 종결됩니다 가장 좋은 베스트입니다. 만약 자료가 미비하고 구청이나 부동산원에서 결론이 안된다면 타기관으로 자료가 이관됩니다.  이관되면 세무서에서 보통은 다시 조사를 하는 경우가 있으니 이경우는 가급적 피해야합니다 가급적 제출하고 2~3개월 동안 연락이 없다면 종결되었다고 봐도 무방합니다 2.  한국부동산원 추가 조사 다운계약서 작성, 부동산미등기 전매, 시가보다 고가 저가로 취득, 부동산 명의신탁등에 해당하는 경우  한국부동산원에서 추가적으로 조사가 이뤄집니다.  3.  세법상의 문제가 있을 경우 부동산 구입 거래에 있어서 양도, 증여, 취득 자금등 문제, 사업자 및 법인과 관련하여 세무상의 문제가 있다고 판단되는 경우  관할지자체(구청), 세무서, 국세청으로 자료가 이관되어 해명자료 통지 및 소명요구, 세무조사가 이루어질 수 있습니다.​ 4.  횡령, 배임 이슈가 있을 경우 법인자금으로 주택을 취득하는 경우로서 횡령 배임에 문제가 있다고 판단되면  관할 경찰서로 이관되어 추가적인 조사가 이루어집니다.​

※ 소명자료 작성할 때 주의사항입니다. (중요하니 잘 체크해두세요)

1.  '실제 내용'을 토대로 소명자료를 작성해야합니다 자금조달계획서를 작성한 사실이 있다면 계획서와 다르게 자금을 조달하였다고 고민할 필요가 없이 소명자료에는 실제 사실에 근거한 내용을 토대로 작성하시면됩니다. 자금조달계획은 계획서이지 이를 토대로 소명자료를 작성하는 일은 없어야 합니다 2.  제출하는 서류로 인해 파생될 수 있는 문제점을 미리 예상해보아야합니다 한국부동산원 및 구청은 부동산 거래신고 소명과 관련하여 참으로 많은 자료를 요청합니다. 소득금액증명원, 통장거래내역, 매매계약서, 공증문서, 수표발행 내역, 대출증명서류 등등... 우선 수령하신 서류 중 '부동산 실거래조사 소명자료 제출 안내문'을 살펴보면, 계약일 2주전부터 잔금청산일 2주후까지의 통장거래내역 전체를 제출하라고 안내하고 있습니다. 여기서 가장 중요한 점은 통장 거래내역 전체라는 점입니다. 따라서 통장내역 전체를 제출할 때 취득자금 문제뿐만 아니라  생각지도 못한 세무상 다른문제가 발생하여 소명자료 요청 및 세무조사 통지서를 받아보실 수 있으니 문제가 될 수 있다고 생각하시는 분들은 꼭 세무전문가의 조언을 받고 소명서를 제출하시기 바랍니다. 3.  내용이 길어질 경우에는 '별지'로 소명서를 작성해서 구체적으로 설명합니다 요즘정부에서 부동산 취득과 관련하여 강력하게 대출을 규제하고 있기에 부동산 취득자금과 관련하여 사실관계가 복잡한 경우가 대부분이실 겁니다.  작성하실 때 소명의견 작성란이 부족해서 간단하게 5~6줄로 끝내시는분이 계시는데  이것은 큰일날 문제입니다. 담당자가 사람인지라 이렇게 간단하게 요약하는 것을 이해하는 담당자는 많지 않습니다 매수인처럼 계약내용을 알수도 없을 뿐더라 사람마다 이해하는 수준이 다르기 때문에 문제점에 대한 충분한 설명이 이루어지지 않을 경우 불성실 자료로 채택되어 추후 세무서 등으로 자료가 이관되어 상당기간 해당 주택 취득건에 대하여 소명하셔야 할 수 있습니다.​ 한국부동산원으로 통보자료를 받으신 분들은 해당 소명자료를 잘 제출하여 한국부동산원에서 소명요구가 종결되는 것이 가장 현명한 선택일 것입니다. ​ 4.  불필요한 내용은 언급하지 말고 핵심만 정리하세요 담당 직원에게 통화를 해서 어떤 내용이 문제가 되었는지 파악을 먼저하면 좋습니다 그런다음 어떤 내용을 중점적으로 정리해서 소명해야하는지 준비하기가 편해집니다 즉, 쟁점을 파악하고 그에 대한 객관적인 증빙을 통하여 문제없이 소명준비를 하는것입니다 소명자료를 아무리 열심히 작성하셨더라도 문제점을 파악하지 못했다면 소명으로 끝나지 않고 추가 해명자료 통보를 받으실 수 있습니다. 5.  담당자가 이해하기 쉽게 작성할 것 사실관계가 복잡해서 작성도 정황없이 나열하면 안됩니다 담당하는 직원이 글을 읽으면서 이해하기 쉽도록 작성해야합니다 큰 문제가 없는 경우에도 소명내용이 너무 복잡하여 이해하기 어려울 경우 추가 소명이 이루어질 수 있으니 사실관계와 소명내용을 일목요연하고 담당자가 이해하기 쉽게 작성하실 필요가 있습니다.​ 6.  내용이 일관되게 주장되어야 합니다 구청에서 최초 제출자료에 추가적으로 추가소명 통보가 진행될 가능성도 있습니다. 따라서 당초 소명내용이 추후 소명하는 내용과 큰 틀에서 번복되는 사례가 없어야 합니다. 구체적인 증빙을 가지고 소명내용을 작성하시면 추후에 다시 소명하더라도 내용이 변경되는 일은 없습니다 사실관계를 무시하고 본인에게 유리한 내용으로만 소명하지는 마시고 최대한 사실관계로 서술하시는게 좋습니다

 

해당 소명자료요청을 받았다고해도
거래에 큰 문제가 없다고 생각되시는 분들은 너무 겁먹지 않으셔도 될 것 같습니다
사실관계를 잘 정리해서 소명자료를 천천히 잘 준비하시면 잘 해결될거라고 생각합니다

읽어주셔서 감사합니다

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