전세자금대출 질권설정시 임대인 주의점

안녕하세요
도리부동산입니다

오늘 드디어 제가 살던 집을 전세계약을 진행하였습니다
전세계약을 진행하면서 세입자분이 전세계약을 진행한다고해서 동의하는 조건으로 계약을 체결하였는데
오늘은 이 전세계약에 대해서 집주인은 어떤점을 이해하고 있어야 하는지 정리해보는 시간을 가져볼게요

직접 중개를해서 계약을 성사시키는 경우에는 그다지 와닿지 않던 부분인데
제가 당사자가 되어서 계약을 하는 입장이 되니 다시 한번 정리를 하는 기회가 되네요

요즘에는 대부분 전세를 진행할 때 대부분은 전세자금대출을 같이 진행하는 편이에요
임대인 입장에서는 임차인의 전세 만기시기가 다가올 때 대출금 처리 여부를 잘 알아야 합니다
질권설정 여부에 따라 보증금 반환을 은행에게 해야하는지, 아니면 임차인에게 해야하는지를 판단해야 합니다

오늘은 이것에 대해서 알아보도록 하겠습니다
임대인들의 고민입니다 
임대인들의 입장은 임차인을위해 전세자금 대출의 동의를 해주었습니다 
그래서 잠금날 임차인이 아닌 은행으로부터 직접 대출금을 잠금의 일부로써 입금받았습니다
세월이 흘러서 어느덧  전세 만기 날짜가 다가왔는데 임차인이 집을 나가겠다고 하는 경우입니다
기억은 잘 안나지만 전세자금 대출 관련해서 은행으로부터 어떤 전화를 받았던 기억이 생각납니다
생각나서 검색을 해보니까 질권설정된 전세대출은 전세기간 만료 시 임차인에게 임차보증금을 지급하면 안된다고 하네요 
질권이 설정돼 있으면 은행에 지급해야 한다고 검색결과에 나타납니다
만약 모르고 임차인에게 그냥 입금해준다면 나중에 은행이 임대인에게 돈을 갚으라고 할 수도 있습니다

임대차계약서에  질권의 설정여부 확인방법이 없을까? 
세입자가 대출을 모두 갚았다고 말하면 알 수 있는 방법이 없을까? 
이런 의문점들이 생기는게 당연합니다

다음 질권에 대해서 알아보도록 하겠습니다 질권이라 함은 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해  다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권을 의미합니다.  리스자동차를 보험계약할 때도 이 질권이 설정되는것을 자주 볼 수 있습니다 질권설정 또는 채권양도계약은 임차인이 임대인에게 가지고 있는 임대차보증금반환채권에 대하여  임차인과 은행이 체결한 것으로서 임대인의 부동산 소유에 영향을 미치는 부분은 없습니다 전세 계약이 종료되는 때에는 질권이 설정된 경우라면 임대인은 임대차 보증금을 은행에 반환하여야 하며 반환할 때 질권은 소멸이 됩니다 질권이 설정된 경우 질권자는 은행이고 질권설정자는 임차인이 한 것입니다 따라서 나중에 돈을 받을 사람은 임차인이 아니고 은행이라는 것을 임대인에게 알리는 것이  은행으로부터 받았던 "전세자금대출 동의 전화" 라고 보시면 되겠습니다

다른 예를 들어보면 갭 투자로 집을 매입했더니 세입자가 나간다고 합니다 전 집주인의 전세계약서를 확인해보니 "전세자금 대출에 적극 협조한다" 라는 문구가 보이는걸로 보면 세입자가 전세대출을 실행했던걸로 유추해볼 수 있습니다.  이럴 때 기존 세입자가 나가려면 새로운 집을 계약하기 위해서 계약금 10%정도가 필요한데 세입자에게 계약금에 사용하라고 10% 금액을 세입자에게 지급해주어도 문제가 없을까요?  먼저 이런 문제를 고민하기전에 전세자금대출에 대해서 알아보도록 할게요

전세자금대출은 세입자 즉, 임차인이 전세 계약이 종료 되었을 때 집주인으로부터 전세금을 돌려 받을 권리 
임대차보증금 반환 채권을 확인하고 은행이 세입자를 대상으로 지급하는 대출 상품입니다
은행의 전세자금 대출은 일반적으로 보증기관 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사의 보증서 발급을 통해서 취급되고 있으며 
요즘 기관별 취급 상품에 따라 임차인이 임대인에 대하여 가지고 있는 임대차보증금 반환채권에 대해 은행이 질권을 설정하거나 
임차인이 해당 채권을 은행 또는 보증기관에 양도하는 방식으로 취급되고 있습니다
임차인의 인차 보증금에 대해서 대출을 하는 것이지 임대인의 집에 대해서 대출을 하는 것이 아닙니다
따라서 이 과정에서 설정된 질권은 등기부등본에 올라가지 않으며 올라갈 수도 없는 것입니다

질권이 설정되어 있으면 만기시 임차보증금을 은행이 받게되는 구조입니다
따라서 임대인은 임차보증금을 임차인이 아닌 은행의 지급해야 문제없는 것입니다

다음 질권에 대해서 알아보도록 하겠습니다 질권이라 함은 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해  다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권을 의미합니다.  리스자동차를 보험계약할 때도 이 질권이 설정되는것을 자주 볼 수 있습니다 질권설정 또는 채권양도계약은 임차인이 임대인에게 가지고 있는 임대차보증금반환채권에 대하여  임차인과 은행이 체결한 것으로서 임대인의 부동산 소유에 영향을 미치는 부분은 없습니다 전세 계약이 종료되는 때에는 질권이 설정된 경우라면 임대인은 임대차 보증금을 은행에 반환하여야 하며 반환할 때 질권은 소멸이 됩니다 질권이 설정된 경우 질권자는 은행이고 질권설정자는 임차인이 한 것입니다 따라서 나중에 돈을 받을 사람은 임차인이 아니고 은행이라는 것을 임대인에게 알리는 것이  은행으로부터 받았던 "전세자금대출 동의 전화" 라고 보시면 되겠습니다

그러면 보증금은 누구에게 반환해야할까요? 당연히 은행이죠 
하지만 임차인이 대출금을 모두 갚았다면 질권은 소멸됩니다 
이런경우 임대인은 만기시 임대 보증금을 임차인에게 주어야 합니다
설정된 질권이 소멸 되었기 때문이죠. 

임대인은 사실 법률적 지식이 없어서 질권이 설정 지었는지 잘 모를 수 있습니다
전화를 받긴 했지만 그게 그런 의미인지 더 잘 모르고 그냥 전세 대출에 동의하겠다고 해준거지 질권 관련된 부분은 일반적으로 잘 모릅니다

하지만 최근 많이 활용하는 대출 상품이니 이제는 알아야 되는 편이고 
질권이 설정되어 있다면 보증금을 은행에 주어야 하고 
질권이 설정되어 있지 않다면 보증금을 임차인에게 주어야 합니다

그리고 임차인이 대출을 모두 갚았다고 전달해도 사실 믿을 수 없기 때문에 이에 대한 사항은 임대인이 직접 확인해야 합니다
사실 임차인이 거짓말을 했다면 사실상 사기에 해당되고 추후에 법률적으로 처벌받을 수 있겠지만 임대인 입장에서는 소송을 이겨도 일단 손해입니다
따라서 가능하다면 질권 설정 소멸여부를 확인해서 소송으로 가는 것을 예방하는 것이 최선입니다

대출 사례 예시입니다 예를 들어 5억 원짜리 전세에 임차인이 3억원의 전세자금 대출을 받았다고 가정한다면 3억원을 은행에 대출 받은 것이므로 질권이 설정되었다면 임대인은 만기시 3억원을 임차인이 아닌 은행에 이를 반환합니다 은행 입장에서는 3억원을 임차인에게 빌려 주었고  매달 이자를 받게 되는 것인데 만약 임차인이 이자를 제대로 안 낼 수도 있기 때문에  은행은 임대인에게 전세보증금 전액을 은행으로 보내고 은행과 임차인간에 정산을 해서  정산이 끝난돈을 은행이 임차인에게 내어 주는 방법을 쓸 수도 있습니다 따라서 위 경우에는 3억원을 은행에 보내야 하는지, 5억원 모두 다 보내야 하는지는 은행에 잘 알아보고해야합니다 따라서 이 관계에 따라 계약금 10% 내어주는 것도 잘 고려해야 합니다 실체는 3억을 대출을 받아도 근저당은 120%가 잡히는 편입니다 그래서 은행에서는 대출이 3억 6천만원이 잡혀있을 수 있는 것이죠 이 경우에는 최소 3억 6천만원을 임대인이 은행에게 반환해야하므로 임차인에게 내어줄 총 금액은 1억 4천만원이 되는 겁니다 위 60%의 대출의 경우는 상관 없겠지만 만약 보증금의 80퍼센트를 대출 받은 경우라면  위에 120% 설정을 고려하면 80 곱하기 1.2 를해서 전체 보증금의 96% 로써 96% 를 은행에 송금을 해줘야 합니다 따라서 이 경우 계약금에 활용하라고 10%의 금액을  미리 임차인에게 내어주면 안되는 경우인 것입니다 만약 실수로 10% 를 내어줬다면 은행에 얘기를 해서 추후 정산 시기를 고려할 수 있도록 해야 합니다 은행은 이미 10% 를 임차인에게 지급한 것을 모르고 나머지 모두 중복으로 내줄 수 있으니 주의해야겠죠

 

그렇다면 가장 핵심 궁금한 사항인 질권 설정 여부를 확인할 수 있는 방법 있나요? 
간접 확인방법은 
은행은 질권을 설정할 때 확정일자 받은 임차인의 계약서 원본을 보관합니다
대출금 전액을 상환할 경우에만 임차인에게 이 원본 계약서를 돌려줍니다 
즉, 질권이 소멸되면 임차인은 원본 계약서를 다시 회수할 수 있습니다
보증금 반환 시점이 되면 임대인은 임차인에게 계약서 원본을 가져오라고 하면 간접적으로 질권의 소멸 여부를 알 수 있지만 
나쁜 마음을 먹은 사람들은 계약서를 조작해서 제출하기도 할 수 있으니 100% 믿으시면 안됩니다

더욱 좋은 방법은 

임차인이 어느 은행에서 대출을 받았는지 물어보고 
최초 계약할 때 잔금을 대출금 실행한 은행으로부터 직접 입금받게 될테고 임차인이 말한 대출진행 은행과 입금해준 은행과 일치하는지 확인합니다
이부분도 입금자명을 변경할 수 있으니 100% 믿지마시구요

확실하게 하자면 

질권을 설정한 은행에 전세 계약서와 임대인의 신분증을 들고 찾아가서 전세자금대출 처리 여부를 물어봅니다
질권설정이 아직 살아있는지 여부를 물어 보러 가는 것입니다
아마도 은행은 함부로 임차인의 대출 정보를 알려주지는 않을 겁니다 
그래서 임대인의 신분증과 전세계약서를 가져가서 이해관계인 신분이라는 것을 보여주면서 확인을 해볼 수 있습니다
이렇게 진행이 될 경우에는 은행에서도 임차인의 대출 정보를 가르쳐 줄 것입니다
소극적으로 알려준다면 해당 채권의 질권설정여부만이라도 확인할 수 있을 것입니다

은행에서도 전세대출이 문제되지 않도록 여러 방법으로 안내를 해주긴합니다
그 대표적인 방법으로 질권설정 및 채권양도의 과정에서 전세 계약이 만료되면 
대출금을 은행에게 상환하도록 하는 내용을 질권설정통지서에 기재하여 안내하고 있으며 
대출 만기가 임박했을 때에도 별도로 안내를 합니다
하지만 혹시 못 받았을 경우 또는 임차인이 만기 이전에 나가게 되는 경우에는
어떤 이유로 인해 만기 인해 나가려는 경우 안내문을 은행으로부터 받을 수 없기 때문에
이런 케이스도 있기 때문에 임대인분들은 오늘 알려드린 내용을 잘 확인하시기 바랍니다

도움이 되셨다면 좋겠습니다 
읽어주셔서 감사합니다.