부동산 하락. 정부의 규제완화로 하락 막을까?

안녕하세요
도리부동산입니다. 

정부가 계속해서 대출규제를 풀고 있네요
정말 큼직한 건 안 풀었지만 자잘한 것들을 계속 풀고 있어요
그러면 정부가 왜 그러고 있는지? 한번 알아보도록 하겠습니다

23년 1월 27일 발표된 금융위원회 보도자료를 참고해서 설명을 해보겠습니다
어찌보면 지금 정부는 마음이 급한것 같아요. 급하다보니 지금 규제들을 엄청나게 풀고 있는편이구요
작년 여름까지는 이렇게 급한 상황은 아니었지만
예전에는 규제 완화한다고 했을 때 언론에서 많이 이슈화되고 정부 비하를 많이해서 규제완화부분이 조용히 사라진적이 있었죠
하지만 이렇게 흘러가다가 작년 8월에서 9월만 하더라도 주택시세가 그래도 보합을 유지는 하고 있었거든요 
그래서 어떤 지역은 내려가더라도 또 어떤 지역들은 올라가고 그랬었는데 
이게 작년 9월부터 이제 막 꺾이기 시작해서 작년 10월, 11월, 12월에 엄청난 하락세가 나타났습니다

그러다보니 정부에서는 현재 상태로 계속 유지되면 1년에 한 20%에서 크게는 30% 이상 빠질 수 있다는 생각이 들어서
만약 이렇게 흘러간다면 전국적으로 빠진다면 경제에 심각한 타격을 주는 상황이란 말이죠 
그래서 정부가 이거 안 되겠다 해가지고 작년 10월, 11월부터 규제를 막 계속 풀기 시작합니다 
계속 풀어 가지고 이 하락세의 속도를 어떻게든 낮추려고 하는 거죠

하지만 금리가 정부가 규제를 풀 때쯤에 막 오르기 시작합니다
참 아이러니 하죠.   작년 7월, 8월부터 막 급격하게 오르기 시작하면서 한국은행이 일곱번 연속적으로 올렸었죠
그러면서 금리가 버티기 어려운 수준까지 올라가니까 사람들이 집이나 전세를 구입할 때 너무 어려워지는 거죠 

이게 변동금리와 연동되는 매매와 전세의 가격이 같이 떨어지고
다시 말하면 금리랑 상관없는 월세는 그냥 올라가고 매매와 전세가격은 같이 떨어지고 있는 상황이 발생하니
이 정도의 속도로 빠지면 경제면에서 타격이 너무 크게 다가올 것 같아서 정부에서는 속도를 늦추기 위해서 대출규제를 더 풀어주기 위해서 발표한 것 같습니다

정부에서도 원인을 파악해보면 전세 대출 이자가 너무 많이 오른것으로 판단을 내렸을 수 있어요
그래서 "변동금리로 전세대출을 해줬더니 사람들이 이자를 기존보다 2배가량 납부하니 너무 힘들어서 거래가 없구나" 라는 판단을 할 수 있습니다
그래서 이것도 지금 특례 보금자리론처럼 "고정금리 전세자금 대출을 빨리 공급을 해야 되겠다" 해서 특례보금자리가 빨리 진행된 것 같아요

지금 전세거래는 선호하지 않는 분위기입니다. 이게 참 재밌는게 2년 전만 하더라도 
여러분들이 이제 기억이 안나시겠지만 2020년에는 대출금리가 1%대 2%대 막 이랬습니다 
그래서 그때 전세자금  대출을 받은 분들이 2% 후반에서 3% 이하의 금리로 받아두신분들이
지금은 막 5%에서  6%가 되어버리니까  지금 웬만한 분들이 버티기가 힘든 거죠 
그만큼 금리가 엄청나게 빠르게 올랐고 그러다 보니까 고정금리 성격의 전세자금을 많이 공급하겠다라는 정책이 나온것입니다

주위를 좀 살펴보면 
많은 분들이 집을 한 채를 구입했지만 그 집은 전세주시고 본인도 전세를 얻어서 사시는
그러니까 1주택자이면서(임대인이면서) 임차인인 이런 분들이 사실 많아요 
왜냐면 내가 나중에 이사 가려고 좋은 동네 부동산을 구입했는데 당장은 입주할 이유가 없고
그리고 대출 받아서 실거주하는건 너무 부담스러우니까 전세주고 나도 그냥 조금 싼 집에 몇년간 살겠다고 생각합니다
아니면 자녀가 아직 어려서 금액이 조금 저렴한 빌라에 살면서 아파트를 미리 사놔야지 했던 부분들이 많았는데 
이런것들이 갭 투자를 조장한다 는 분위기가 있어서 지난 정부에서는 합산소득이 1억원이 넘거나 아니면 9억원이 넘어가는 1주택자들은 전세대출을 또 안 해줬어요 
그러니까 위와 같이 임대인이면서 임차인인 분들이 갭투자를 조장하는 그런 행위들은 하지마라 
여러가지 이유로 한두명씩 위와 같은 거래가 늘어나니 갭 투자의 성격이 점점 늘어나지 않냐는 식이었죠
그래서 대출을 안해주던 것이 이제는 전세대출보증 제공을 한다는 겁니다
전세대출보증이 된다면 4억, 5억까지는 또 빌릴 수가 있는 거죠. 

그래서 이렇게 풀어 주는것은 다시 대출을 활용해서 전세를 좀 얻으라는 거죠 
전세 얻고 싶으시면 활용해서 전세살면된다. 

즉, 그러니까 전세 수요를 조금 더 늘리려고 하는 사유라고 보시면 될 것 같아요 

다만, 갭투자 확대 등의 방지를 위해서 다주택자는 안되고 
투기과열지역이니까 강남 3구와 용산은 3억원 초과하는 아파트 1주택자는 또 보증을 안 해준다고 합니다
이 부분은 알아두시는게 좋을 것 같습니다

지금은 대출 이자가 많이 높기 때문에 대출 이자를 최대한 낮출 수 있다고해도 정부가 개입한다고 한계가 있잖아요
그러니까 전세자금대출 이자를 고정 금리를 낮게 해주려고 상품을 개발 중이고 
특례보금자리론 가지고 전세금 반환해 줄 사람들은 이 제도를 활용해서 빼주라라는 거니까 
어쩔 수 없이 대출을 가지고 우선 급한 불을 끄겠다고 하는 겁니다 
다만, 요런것들은 이제 한시적으로 운영을 하는 것 뿐이겠죠 
그래서 지금은 금리의 급등이 전세 시장에 영향을 주고 있는 상황인 건 맞고요
그러다보니 고정 금리로 지급해주거나 조금이라도 금리를 낮추고 그동안 상승장 때 있었던 규제들 다 없애면서 
어떻게든 전세 수요를 좀 회복시키려고 한다는 거죠 
이유가 무엇이면 그렇게라도해서 전세가 안정이 되면 집값 하락세도 조금 진정이 될 것이라고 판단하기 때문이고 
아마 전세가 하락세가 멈추게 되면은 집값도 어느 정도 이제 안정화를 찾을 겁니다

왜냐면 급하게 주인들이 팔아야하는 조건들을 정부가 다 완화해줬습니다
지금 일시적 2주택자라든지 분양권 가지고 있는 2주택자라든지 이런 것들을 다 풀어줬기 때문에 
정말 돈이 없어서 또는 사업이 망해서 집을 팔아야 되는분들이 아닌 이상 전세가격의 하락이 멈추고 전세 가격이 안정화가 됐는데
당장 뭐 급하게 팔 사람들은 많이 줄 것 같긴 해요 그 이유는 하락 속도가 너무 빨라서 정부가 그만큼 빨리 정책을 풀었다는 겁니다 

그래서 지금 이런 정책을 풀다 보니까 
매매 전망 지수 같은 것들이 살짝 올라가고 있어요 그래서 이걸 보고 또 이제 반등인가 이제 여기가 바닥 끝인가 
이제 상승장이 이제 오는것인가?  라고 생각하실 수도 있는데  제 개인적 생각은 지금은 시장의 분위기가 반등이 왔다 라고 말하긴 어려울 것 같아요
물론 이말은 전국적으로 평균을 이야기 하는 것이고 특정 일부 지역들은 조금씩 반등하는게 명확하게 보이는 데들이 있어요 


여전히 부동산 가격이 매입금액보다는 지금 마이너스니까 빠지고 있는 거는 맞아요
그렇지만 하락 속도가 줄어가고 있는 것도 사실이고 정부가 원하는 방향으로 지금 정책이 조금은 먹히고 있는 것 같아요

지금 이 특례보금자리는 특히 소득제한이 없기 때문에 집값만 9억 이하면 다 받을 수 있거든요
그래서 아마 이거는 전국적으로 많이 신청하지 않았을까 생각합니다 
고정금리를 우선 해준다는게 가장 큰 장점이고 더 큰 장점은 중도상환 수수료가 없다는 겁니다
그러니까 이걸 쓰다가 내가 이거 너무 높다 싶으면 몇달동안 사용하다가 바꾸셔도 되고요 
이런 목적으로 특례를 받아서 다시 다른 대출상품으로 갈아타면서 중도상환수수료를 없앨 목적으로 받으려는 분들도 꽤 있는 거 같더라고요 
우리은행에서 국민은행으로 갈 건데 그냥 가면은 중도상환 수수료가 나오니까 
여기 들렸다가 한 몇 달 있다가 국민은행 가야지 뭐 이런 분들도 제가 주변에서 봤습니다 

그리고 그리고 이제 한시적으로 기존 대출 시점에 DSR 적용이라는 개념이 나왔는데
어려운 개념 같지만 어려운것은 아닙니다. 

설명하면 그냥 과거 대출 받을 때와 똑같은 금액을 대출해주겠다는 의도라고 보시면 돼요 
예전에 내가 5억을 받았는데 DSR 이라는 거는 이자가 높아지면 대출 한도가 낮아진단 말이죠 
그런데 지금 그 사이에 이자가 많이 올랐단 말이에요
그러면 당연히 대환이 안되겠죠.  5억원 받은게 이번에는 4억원 밖에 못 받게 될 수도 있습니다 
이자가 많이 올라서 그러면 나머지 1억원을 대출받을 길이 없기 때문에 
정부가 한시적으로 저금리일 때 대출 한도를 그대로 보장해준다는 겁니다
단, 대환대출은 대출을 갈아탈 때만 해주는 거고 증액은 안됩니다 
예를들면 예전에 내가 5억원까지 받을 수 있었는데 3억원으로 대출받은 경우
이제 2년 지나고 이제 다시 5억원을 받으려고 하는 거는 안 된다는 말입니다
예전에 받았던 금액을 유지해서 대출을 끌고 갈 수 있게해준다는 말입니다 

지금 정부가 협박을 반 협박을 하면서 은행들이 막 이자를 많이 낮추고 있는 상태고 
그러다 보니까 실제로 주변에서도 금리를 낮게 대출받았다는 이야기를 들을 수 있습니다

그래서 미국도 그렇지만 우리나라도 금리를 조금 더 올릴지? 말지?
뭐 이런 얘기들을 하고 있는데 많이 올리겠다라고 보는 분위기는 아닌 것 같습니다
그럼 얼마나 현재 금리가 유지될 것이냐는 것인데  이게 지금 핵심인데 이 부분은 아직 좀 명확한게 없습니다

아마 지금의 금리 인상이 3월 안에는 종료되지 않겠나 거기다가 뭐 특례보금조리, 
일시적 2주택자들의 각종 규제들도 다 풀어주고 어떻게든 정부가 하락세를 막으려는 그 정책의 의지를 지금 지속적으로 보여주고 있어서 
이런 사유로 기대심리를 가지고도 반등에 베팅하는 분들이 좀 나타나서 가격이 잠깐 반등하고 있는 것 같기도 해요

거기다 지금 가산금리 진정되고 있고 보금자리론도 되고 지금 전세 반환 좀 대출도 다 풀어주니까 
어찌됐든 정부의 의도대로 하락세는 지금보다는 좀 줄어들지 않을까 생각이 듭니다

근데 이게 그럼 뭐 상승을 하든 아니면 하락세가 완연하게 바뀌어 가지고
이제 더 이상 하락은 끝났다라는 느낌이 들면 제가 봤을 때는 다주택자들이 움직여야 될 것 같고요 
정확하게는 다주택을해도 상관없다고 생각하는 투자자 마인드가 있는 사람들이 집을 더 살려고 해야 
수요가 살아날거라고 보구요. 아직은 여전히 지금 취득세가 규제가 되어있는 편입니다
종합부동산세가 많이 풀리긴 했지만 그래도 종힙부동산세의 부담이 없는 것은 아닙니다
그러니까 이것또한 법의 개정이 되어야하는 사항이니까 개정될 때까지는 아직은 좀 기다려 봐야 될 것 같고 
2월에 지금 정부가 한번 개편안을 통과시켜 보려고 한다니까 의회에서 어떻게 받아들일지 그것도 좀 봐야 됩니다 
이게 지금 정치 싸움으로 가면 진짜 예측이 안되니까 
그래서 이런 내용을 참고해서 취득세를 확실히 풀어주면 그때 다주택자들이 어떻게 움직일지 한번 봐야할 것 같아요

현재 상황에서는 가격이 많이 하락한 지역들에 대해서 관심을 많이 가지고 있습니다
투자를 하려고 하는 사람들이 언론에 많이 오르내리는 지역들 중에서 많이 빠진 지역들을 계속 보는 것 같은데
아직 들어가려고 하지는 않아서 한 달 정도는 좀 지켜봐야 방향이 좀 명확하게 보일 것 같습니다