부동산 등기부등본 볼 때 주의할 점

안녕하세요. 
도리부동산입니다. 
오늘은 등기부등본을 보실 때 생소한 단어들에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 해볼게요

첫번째 표제부에서 볼 수 있는 단어가 있어요
근린생활시설이라고 근데 이게 어떤 걸까요?

주택가 근접해서 주민들이 생활하면서 편의를 받을 수 있는 시설이다 이렇게 간단히 이해하시면 될 것 같고 
보통 이런 근린생활시설은 원룸이나 다세대 주택 같은데 좀 많이 있습니다
이런 것들이 원룸이나 아니면 다세대 주택을 지을 때 
저층부의 일부를 근린생활시설로 애초에 건축허가를 받는 거죠 
예를들어 사무소, 교습소, 미용실 등이 될 수도 있어요
이런식으로 근린생활시설로 허가를 받았기 때문에 사실 주거용으로 사용하면 안 되는데 
건축 허가를 받으시고 건축을 하고 준공을 받은 이후에 이것을 불법 개조하는 거예요 
가벽으로 칸막이를 만들고 이제 원룸처럼 꾸미는 거죠 
뭐 화장실도 꾸며야 되고 취사시설도 셋팅해두고
하지만 원칙적으로는 근린생활시설에서는 취사하는 행위를 하면 안 되거든요 
그러니까 여기에 거주하는 것 자체가 불법이 돼 버리는 거죠 
하지만 현실을 보자면 이렇게 하는 경우가 좀 많아요 

이런 근린생활시설 계약하실 때 문제점이 발생하는게
첫 번째로 주거용이 아니다 보니까 전세대출이 안 되는 경우가 많이 있습니다
근린생활시설 빌라나 주거용 근린생활시설 저희가 지금 얘기했던 것들은 주택이 아니기 때문에
전세대출이 좀 어려운 부분이 있고 그리고 1금융권에서는 대부분 전세대출을 다루지 않고 
2금융권에서 된다고 하더라도 이율이 좀 높은 경우가 많아요 

신탁이 되어있는 부동산과 부동산 계약을 진행할 때는 
현 소유주인 신탁사의 동의를 받아야 합니다. (현 소유주인 신탁사의 동의서를 받아야함)
필요한 경우에는 우선 수익자의 동의서도 필요한 경우도 있습니다.
그래서 임대인과 직접 거래하는 다른 계약보다는 조금 복잡한 내용이 많습니다
사실상 신탁 원부를 발급 받아봐야 거기에 이게 담보신탁인지? 어떤 신탁인지 종류를 알 수 있고 
임대 권한은 누구한테 있는지?  누구한테 얼마를 빌렸는지?  이런 걸 볼 수 있는데
이것이 등기부처럼 인터넷 등기소에서 몇 백원 내고 간단히 보실 수 있는 건 아니고 
최근에는 인터넷으로도 발급을 받으실 수는 있지만 대부분은 등기소에 가서 직접 발급 받아서 보셔야 됩니다 
그렇다면 신탁원부는 계약자가 직접 가서 떼야 되는 건가? 의문이 들수도 있지만
임대차 계약하실 때 중개사님을 통해서 하시게 되면 
중개사에게 요청하면 바로 발급받아 주기 때문에 이런 걱정은 크게 안 하셔도 되고요

그리고 보시면 가등기가 적혀져 있는 등본이 있어요 
이때는 어떤 점을 유의해야 되나요? 
가등기, 가압류, 가처분처럼 이 가짜가 들어가는게 조금 이해가 어려우실 수 있어요
실질적으로 저희가 법률적으로는 "임시" 로 이해하시면 좋습니다
가등기 같은 경우에는 소송이나 이런거에 명확한 판결이 나기 전에 
임시로 해놓은 등기라고 보시면 될 거고 
예를 들어서 "소유권 이전 담보 가등기" 라고 한다면
집주인이 채무 관계가 있는 거고 만약에 채무 관계를 해소하지 못하면 가등기 권리자가 담보 가등기기 때문에 집을 가져가겠다
요렇게 약속을 했다고 보시면 될 것 같아요 
그래서 가등기가 있는 등기부를 보셨다면 집주인이 바뀔 수도 있겠구나 
지금 현재 집주인이 있 만약에 이게 뭐 어떤 요건에 따라서 가등기 권리자로 집주인이 바뀔 수도 있으니까 
이게 지금 현재의 집주인과 내가 계약할 때에 집주인이 동일한지? 바뀌었는지?
이런 것도 정확하게 소유자를 파악하실 필요가 있고 
그리고 임대인이 만약에 가등기, 가압류 이거 내가 해결한다는 이야기를 하지만
정확하게 해결이 안되고 시간이 질질 넘어간다면 나중에 고생할 확률이 높습니다.
만약 임대인이 명확한 답변을 해주지 않는다면 다른 부동산계약을 알아보는게 편하다고 하겠습니다

그럼 가처분, 가압류는 어떤걸까요? 
가처분이라는 것은 소유권과 관련된 것도 있지만 소유권 말고도  
그것이 알고 싶다는 프로그램을 보면 상영금지 가처분 신청을 많이했다고 하잖아요
간단히 말하면 일시적으로 다른 행동을 못하게 막아놨다라고 이해하시면 조금 편할 것 같아요 
예를 들어서 뭐 소유권 이전등기 가처분이다 
그러면 압류랑 좀 비슷하게 보셔야 되는데 집주인이 채무 관계가 있는데 빛을 갚지 못해서 소송 중일 때 돈을 받으려는 사람 입장에서는 
채무자가 재산을 정리해서 현금을 갖고 도망가지 못하게 자산을 팔지 못하게 막아놨다 이렇게 생각하시면 됩니다
보통 이런 가처분이나 압류, 가압류 이런게 등기부등본 상에 많이 있다면 
집주인의 채무 관계가 복잡하거나 또는 세금을 체납하는 등의 재무상태의 위험도가 상당히 높다고 볼 수 있어요
경매로 넘어가게 되면은 사실 압류, 가압류 이런 것은 국가가 압류를 할 수도 있고 
지자체에서도 압류를 할 수도 있다보니 본인의 우선순위가 많이 밀리기 때문에 이런 집은 좀 피하는게 좋겠죠

그럼 갑구 마지막으로 임차권 등기 명령에 대해서 알아볼게요
최근들어 부동산 하락기를 겪으면서 단어 자체를 많이 들어보셨을꺼에요
간단하게 설명드리자면 임차권등기명령 같은 경우에는 
이제 제가 세입자인데 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있는 제도이고요
제가 이 집에 대한 보증금을 돌려받지 못한 집에 대한 대항력을 유지하면서
다른 곳으로 이사를 하기위한 제도라고 보시면 될 것 같아요
핵심은 보증금을 돌려받지 못했을 때 대항력을 유지하기 위해서 신청할 수 있는 제도이고
만약에 이게 등기부에 한 번이라도 적혀 있다면
이 집 주인은 이전 세입자와 이런 갈등이 한 번이라도 있었다라고 보시면 될 것 같습니다

마지막 을구에서는 근저당권에 대해서 알아볼게요
근저당권 설정 같은 경우에는 집주인이 담보를 받고 주택담보대출을 통해서 집을 샀다는 의미입니다.
또는 이제 담보없이 집을 사셨다 하더라도 급전이 필요해서 주택을 담보로 잡고 돈을 빌렸을 때 근저당권이 설정이 됩니다.
근저당권 설정 금액의 채권 최고액과 그 다음에 전세 보증금이 등기가 됐을 경우에는 
대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집 시세의 60%에서 70% 정도까지는 좀 안전하다고 볼 수 있어요 
그걸 넘어서면은 좀 위험하다고 보셔야 되고요
계약을 하실 때 그 중개사님들이나 아니면 중개사 사무소를 통해서
이 주변에 있는 집들의 시세가 어떻게 되는지를 정확하게 파악을 하셔야 
이런것은 조금 안전하게 계약하실 수 있는 거죠

등기부등본상에 나타나는 몇가지 단어들을 살펴봤는데 
개인적으로 생각했을 때 정말 이건 좀 피해야 된다 싶은 거는 
우선은 근생건물의 거래는 좀 기피하게되구요 
이유는 단순히 뭐 대출이 안나오고 중개수수료가 비싸고 이런 것보다도 완벽하게 지어지지 않은 주거용 공간에 산다는 것 자체가 
저는 세입자들한테 그렇게 좋지 않은 영향을 끼친다고 생각을 합니다. 물론 하자도 생길수도 있구요

그 다음에는 가등기 같은 경우에는 진짜 소유자만 바뀌는 것 뿐만이 아니라 
가등기에 의한 본등기가 됐을 때 내가 피해를 볼 수 있기 때문에 피하셨으면 좋겠다는 생각을 합니다. 

그리고 압류, 가압류 이런 종류는 해결이 충분히 가능해서 그렇게 위함하게 생각하지는 않구요
물론 계약서 특약에는 말소조건으로 계약을 하셔야 안전하겠죠. 

위 내용들 꼭 등기부등본 보실 때 꼭 한번 확인해 보셨으면 좋겠고 
피해를 조금이나마 줄이고 안전한 거래를 진행했으면 좋겠습니다. 

읽어주셔서 감사합니다.