전세권 설정서류 및 방법

ㅁ전세권 설정

임대인, 임차인의 임대차계약에 따라서 서로 합의하에 임대물건에 대해서 보증금에 대해서 담보화 설정을 하는 계약을 전세권설정등기라고 합니다. 

 

전세권 설정은 전세권설정 등기라고 부동산등기부에 등기를 반드시 해야하는 상황이기 때문에 등기서류에 대해서 확인을 해야 합니다.  먼저 전세권 설정을 하기위해서는 임대인(집주인)의 동의가 반드시 필요하기 때문에 임대인(집주인)과 협의가 우선적으로 되어야 합니다. 

 

ㅁ준비서류

1. 임대인

 - 등기필증 or 등기권리증

 - 주민등록초본 1부

 - 인감증명서 1부

 - 인감도장

 - 신분증 사본 1부

 

2. 임차인

 - 임대차계약서 

 - 주민등록등본 1부

 - 신분증 사본 1부

 - 도장(막도장 가능)

 

확정일자와 다르게 전세권설정등기는 등기를 하는 작업이기 때문에 부가적인 비용이 들어갑니다. 

 

☞득록세(전세금액의 0.2%), 교육세(등록세의 0.2%), 증지대(1.5만원), 법무사비용(법무사사무실별로 차이있음) 

 

전세권설정은 한번 실수하면 비용이 많이 들기때문에 가급적이면 전문가인 법무사에게 맡겨서 진행하는 것이 좋습니다. 

 

ㅁ효력

전세권 설정하게되면 결국 임차인이 계약서에 확정일자를 받은 것과 효과는 동일합니다. 

(※확정일자: 해당날짜에 임대차계약서가 존재하고 있다는 사실증명을 하기 위하여 공공기관에서 계약서에 직접 확인도장을 찍어주고 확정일자부와 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말함)

 

전세권설정 , 확정일자의 가장 큰 차이는 효력의 발생시점의 차이라고 볼 수 있다. 전세권설정은 등기되는 순간부터 바로 효력이 발생이 되지만, 확정일자의 경우는 다음날부터 효력이 발생된다. 

 

추가로 차이점은.. 

 

	전세권 설정	전입신고/확정일자
소액보증금	최우선 변제금 못 받음	최우선 변제금 받음
임대인의 동의	동의 필요	동의 필요없음
보증금 돌려받지 못할 때 진행	직접 경매신청을 통해 변제가능	보증금반환청구소송을 통해 강제집행
경매진행 시	최우선 변제금  - 배당신청해야 받을 수 있다.	최우선변재금  - 배당신청 없이 받을 수 있음

 

전세권설정을 해두면 보증금반환청구소송을 할 필요없이 즉시 경매신청이 가능하니까 회수가 빠르게 진행될 확률이 높다. 

 

결국 임차인은

전입신고,확정일자 받아두는게 유리하니 무조건 다 등록하는 게 유리합니다. 

앞으로 어떤상황이 생길지 모르다보니 여러방면으로 대비하는 것이 좋은 방법으로 판단됩니다. 

 

확정일자가 여러모로 더 편하지만 비용을 지불해서라도 전세권 설정을 하는 경우는 주임법, 상임법상 보호대상이 안되는 조건이거나 임차인이 법인인 경우에도 확정일자를 받기 힘든 경우가 있습니다. 이럴 때에 보통 전세권설정을 많이해둬서 법인의 권리를 지킬려고 하는 것으로 보입니다.