ㅁ진화하는 전세사기 수법 파헤치기

부동산 계약을 할 때 부동산에서 임대인을 잘 아는 상황에서는 한마디씩 거들곤 합니다. 
직장도 튼튼하고 채무도 없으신 아주 깔끔한 분이라서 걱정할게 없다고 안심이 되는 말을 합니다. 
하지만 최근에는 공인중개사가 임대인(집주인)을 상세하게 알 수 도 없고 거래를 성사하기 위해서 좋은 말을 할 수 있습니다. 
그리고 더욱 최근상황에서 전세사기 수법은 더욱 더 교묘하게 발전되어 신중을 기한 계약에도 피해를 만들고 있습니다. 

▶문제시 되는 사기유형
전세계약을 진행하고 입주를 하였는데 집주인이 사망하는 경우

-> 최근 임대인의 사망으로 인해서 공소권이 없다는 판단되어서 소송을 제기할 수도 없는 사례가 생기고 있습니다. 

전세사기를 하는 업체들이 노숙자들의 신분을 이용해서 계약한 부동산 물건들이 바로 그 사례입니다. 
이런 부동산은 전문적으로 계획하는 부동산이 있고 계획하는 집단들이 있습니다. 
아직까지 이런 범죄집단은 수면위로 올라와 있진 않지만 최근에 부동산 하락이 생기다보니 자주 이런 사례가 많이 생겨서 의심을 하기 시작하는 것 같습니다. 
하지만 본인이 임차인 계약자가 되었다고 생각하더라도 치밀하게 짜여져 있는 것이라서 속을 확률이 높다고 판단됩니다. 

 

▷구체적인 상황은 어떻게 된걸까.
1. 
전세보증금을 무조건 들어준다는 말, 부동산 실장의 권유, 긴박한 이사일정 등의  사유로 계약을 약간 서둘러서 계약진행함
집주인을 만나 직접 계약하지 않고 대리인을 통해서 계약 진행한 경우
지인의 집 소개, 대출이자를 지인이 지원해주겠다는 약속

 

 ->현재 및 문제상황: 보증보험의 가입을 하기로 약속 하였지만 집주인이 숨지면서 보증보험 가입 진행이 멈춰진 상태

                                  또한 전세보증금의 반환이 불확실하게 된 경우


이런 경우 임의경매를 통해서 본인의 보증금을 돌려받을 수 있을지가 중요한 내용이 될 겁니다. 
하지만 소송을 들어가게되면 소이 당사자(임대인)가 사망으로 주체가 없어짐에 따라 공소권이 없다고 판단되어서 보증금을 회수할 확률이 극히 낮습니다. 
법률적으로 빈틈이라고도 생각이 듭니다. 


▷바지 임대인 수법(위와 같은 수법을 칭함)

1. 최초 집주인 1억2천에 구입, 몇년 후 매매가 1억7천에 팔고 싶다고 부동산에 말함. 
2. 부동산업체가 집주인과 협의해서 내가 1억7천 바로 드릴테니 대신 전세를 2억2천 정도에 맞춰서 다른 사람한테 매매합시다
3. 집주인 입장에서는 원하는 금액을 받으니 문제가 없어서 동의를 함
4. 그러면 전세를 2억2천에 맞춰서 세를 놓고 부동산업체가 제시한 명의대여자와 매매계약을 체결함
5. 매매가액보다 높은 전세매매계약을 하는 이유는 전세보증금 보험가입조건, 대출이자 몇개월 지원조건 등의 우대 조건으로 전세계약을 높게 체결하는 성향있음

                  매매계약                      전세계약
    집주인 <-------->  명의대여자   <----------->세입자
    (1억7천)                 (차익5천)                         (2억2천)

                              컨설팅업체 : 차익 5천만원 이익

결국 
이런 전세 사기 사건의 최고 꼭대기에는 부동산 컨설팅 업체가 있다는 것입니다. 
임대인 즉, 집주인을 수사 한다고 해서 이런 종류의 불법행위는 바로 잡을 수 있는 방법은 없는 것 같아요. 
제가봤을 때 무조건 부동산컨설팅 업체부터 타겟을 잡아야 되지 않을까 싶습니다. 

문제는 이들을 수사하고 처벌하기 쉽지않다는 점입니다

반환할 의사가 능력이 없는 그냥 이름만 대주는 바지 임대인을 물색해서 이것을 다 공모해서 진행했다는 것을 밝히면 되는데
이 부분에 대한 입증이 수사하면서 밝히기가 쉽지 않을 것 같습니다 

이런 공모관계를 밝히는 수사기관의 노력 및 의지가 굉장히 중요할 것 같습니다


▷또 다른 문제 유형 알아보기
새로운 임대인(집주인)의 요청에 의해서 개인정보를 전달한 경우.
새로운 임대인(집주인)이 주민센터에서 기존 임차인을 자신의 집으로 전입하고 본인이 임대건물로 전입을 한 경우. (임차인의 대항력 상실) 
대출받은 은행에서 문제가 발생했다고 연락을 받은 경우입니다. 

행정심판으로 잘못된 것을 바로 잡을수는 있겠으나 이런 시간적이고 정신적인 피해를 감당해야하는 임차인은 고통스러울 뿐입니다. 

 

▷대응책의 강구
해당 구청 및 지자체에 항의를 하더라도 해당기관에서는 그냥 단순히 개인간의 거래에서 일어나는 문제이니 알아서 해결하라는 말을 합니다. 
생각해보면 본인이 해당입장이 되었다면 저렇게 답변할 수 있을까 화도 나는 상황이지만 매뉴얼이 그런것 같다는 생각이 듭니다. 
아직 법률적으로 제정된게 없다보니 구청 및 지자체에서도 적용할 명분이 없는 것 같습니다. 


올해들면서 서울, 인천 등에서 전세 사기가 빈번하게 일어나자 지역을 중심으로 지자체 차원에서 대응책을 마련하기 시작했다고 들었습니다. 
서울에서 대응책을 마련한다면 지방에서도 동일한 대응책을 조만간 마련되지 않을까 기대를 해봅니다. 

하지만 그럼에도 당장 제가 생각할 때 가장 필요한 대책은 전세 대출 연장이 가장 시급하다고 생각합니다. 
전세대출 연장과 금리의 안정성 보장입니다. 

그리고 전세 사기범죄자에 대한 강력한 수사와 처벌을 할 수 있도록 법과 제도를 제정하는 것이 필요합니다. 
아직 부동산 관련 사기관련해서 구멍이 너무 많다는 생각이 듭니다.